Shrnutí článku v bodech:

• Povolování staveb je v Česku na nejnižší úrovni za více než 25 let
• V Praze bylo loni povoleno jen 7 380 bytů
• Bytový deficit se blíží 100 tisícům bytů
• Průměrná cena dosáhla 178 tisíc Kč za metr čtvereční
• Očekávání směřují k novele stavebního zákona

Historicky slabé povolování

Podle údajů zveřejněných Českým statistickým úřadem bylo v roce 2025 vydáno celkem 61 613 stavebních povolení, což je nejméně za více než čtvrtstoletí. Pokles se výrazně dotkl také bytové výstavby. V Praze bylo povoleno 7 380 bytů, z toho 5 907 v bytových domech. Meziročně jde o pokles o 10, respektive 15 procent.

Hlavní město přitom dlouhodobě potřebuje povolovat a stavět alespoň deset tisíc nových bytů ročně, aby pokrylo populační růst a přirozenou obnovu bytového fondu. Tato hranice však zůstává již téměř dvě dekády nepřekonaná.

Zdroj: Výpočet Central Group, počet povolených bytů v Praze dle ČSÚ

Dopad na ceny bydlení

Dlouhodobý nedostatek nových bytů má přímý dopad na trh. Nabídka nových bytů v Praze meziročně klesla o 10 procent. Při stabilní a silné poptávce to vytváří další tlak na růst cen.

Za posledních deset let vzrostly ceny bytů o 180 procent. Jen za poslední rok se zvýšily o 9 procent na průměrných 178 tisíc korun za metr čtvereční, což představuje nové historické maximum. Růst cen stavebních prací a pozemků situaci dále komplikuje.

Nutnost systémové změny

Současná podoba stavebního zákona podle zástupců trhu nepřináší potřebné zrychlení a zjednodušení povolovacích procesů. Očekávání se nyní upínají k novele stavebního zákona, která prošla prvním čtením v Poslanecké sněmovně. Klíčové bude, zda se podaří proces legislativních změn dokončit bez zásadních průtahů a oslabení původního záměru.

Praha se potýká s dlouhodobým strukturálním nedostatkem bytů, který se každým rokem prohlubuje. Bez zásadního zrychlení povolovacích procesů a stabilního legislativního prostředí nelze očekávat zlepšení dostupnosti bydlení ani zpomalení růstu cen.

[https://www.tvbydleni.cz/video/investovani-do-zahranicnich-nemovitosti-spanelsko-3-serie-1-dil-nejnovejsi-projekty-2026-a-jak-dopadl-nas-investicni-nakup-v-zahranici/]

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/nemovitosti-jako-jistota-proc-cesi-dal-ukladaji-penize-do-bydleni/]

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/jak-spravne-osvetlit-byt-nebo-dum-svetlo-jako-zaklad-pohodoveho-bydleni/]

Shrnutí článku v bodech:

• Starší byty v Česku meziročně zdražily o 17 procent a průměrná cena dosáhla zhruba 82 tisíc korun za metr čtvereční.
• Nájemní bydlení zdražilo přibližně o 8 procent, v hlavním městě jsou nájmy téměř o polovinu vyšší než celostátní průměr.
• Ceny starších rodinných domů vzrostly zhruba o 10 procent a přiblížily se úrovni rekreačních nemovitostí.
• Chaty a chalupy zdražily meziročně o 8 až 9 procent podle velikosti objektu.
• Stavební pozemky rostly pomaleji, jejich ceny se zvýšily přibližně o 3 procenta.
• Trh s bydlením zůstává napjatý, poptávka přetrvává i přes vysoké ceny a omezenou dostupnost financování.

Výrazný růst cen starších bytů

Starší byty zaznamenaly v uplynulém roce nejrychlejší cenový růst ze všech sledovaných segmentů. Jejich průměrná cena vzrostla meziročně o 17 procent a dostala se na přibližně 82 tisíc korun za metr čtvereční. Růst se projevil ve většině regionů a potvrdil pokračující zájem o dostupnější formy vlastnického bydlení oproti novostavbám.

Ve velkých městech zůstávají ceny výrazně nad republikovým průměrem. V hlavním městě vzrostly ceny starších bytů o 14 procent a průměrná hodnota přesáhla 140 tisíc korun za metr čtvereční. Přestože tempo růstu bylo nižší než jinde, absolutní ceny zůstávají nejvyšší v republice.

Nájemní bydlení dál zdražuje

Nájemní bydlení pokračovalo v růstu, i když pomalejším tempem než prodejní ceny bytů. Průměrné nájemné se meziročně zvýšilo o 8 procent a dosáhlo zhruba 270 korun za metr čtvereční. Podnájmy jednotlivých pokojů zdražily přibližně o deset procent, což potvrzuje silnou poptávku zejména ve městech s vysokou koncentrací pracovních příležitostí.

V hlavním městě byly nájmy výrazně vyšší než ve zbytku republiky. Průměrná sazba zde dosáhla přibližně 400 korun za metr čtvereční, tedy téměř o polovinu více než celostátní průměr. Tento rozdíl dlouhodobě zvyšuje tlak na domácnosti bez možnosti pořízení vlastního bydlení.

Rodinné domy a rekreační nemovitosti

Ceny starších rodinných domů vzrostly meziročně přibližně o 10 procent. Průměrná cena se pohybovala okolo 53 tisíc korun za metr čtvereční. Podobný vývoj zaznamenaly také rekreační nemovitosti, jejichž ceny se dostaly na srovnatelnou úroveň s rodinnými domy.

Menší chaty a chalupy do 80 metrů čtverečních zdražily přibližně o 8 procent, větší objekty o zhruba 9 procent. Tento vývoj ukazuje, že zájem o rekreační bydlení přetrvává i po výrazném zdražení během pandemických let.

Pozemky rostou pomaleji než stavby

Stavební pozemky zdražovaly výrazně pomaleji než hotové nemovitosti. Meziročně jejich ceny vzrostly přibližně o 3 procenta a průměrná cena dosáhla zhruba 4 300 korun za metr čtvereční. Ve velkých městech byl růst výraznější, v hlavním městě činil přibližně 7 procent.

Pomalejší tempo růstu souvisí především s vyššími náklady na stavební práce a přísnějšími požadavky na energetickou náročnost nových domů. Část zájemců proto volí nákup starších domů a jejich postupnou rekonstrukci namísto nové výstavby.

Ceny bydlení v Česku se v uplynulém roce posunuly na další vyšší úroveň. Nejvýrazněji zdražily starší byty, následované nájemním bydlením a rodinnými domy. Stavební pozemky rostly pomaleji, což naznačuje opatrnější přístup k nové výstavbě. Data potvrzují, že poptávka po bydlení zůstává silná, zatímco dostupnost vlastnického bydlení je pro mnoho domácností stále omezená.

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/najemni-smlouvy-na-tri-mesice-uz-nejsou-vyjimkou/]

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/najemne-muze-rust-i-bez-dohody-kdy-ma-pronajimatel-pravo-zdrazit-a-kdy-se-muze-najemnik-branit/]

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/ceny-chat-a-chalup-dal-rostou-co-dnes-rozhoduje-o-jejich-hodnote/]

Shrnutí článku v bodech:

• ČNB doporučuje bankám zpřísnit podmínky pro investiční hypotéky od dubna příštího roku
• Důvodem je rostoucí objem rizikových úvěrů a vyšší aktivita na trhu investičních nemovitostí
• Nově má platit limit LTV 70 procent a DTI 7 pro žadatele kupující třetí a další nemovitost nebo byt určený k pronájmu
• Investoři budou muset vložit více vlastních prostředků a splnit přísnější limity celkové zadluženosti
• Pro hypotéky na vlastní bydlení zůstávají současná pravidla beze změny (LTV 80 a 90 procent pro mladé)
• Opatření má preventivně snížit systémová rizika a dotkne se zhruba devíti procent nově poskytovaných hypoték

Proč ČNB zpřísňuje investiční hypotéky

Podle České národní banky roste na hypotečním trhu podíl úvěrů, které mají investiční charakter, a zároveň se zvyšuje jejich rizikovost. Aktivita na trhu převyšuje dlouhodobé průměry a ceny obytných nemovitostí rostou dvouciferným tempem. ČNB proto doporučuje, aby banky od dubna příštího roku přistoupily k přísnějším podmínkám pro poskytování úvěrů na investiční bydlení.

Kdo spadá do nové kategorie investičního nákupu

Investičním nákupem se rozumí situace, kdy žadatel kupuje třetí a další nemovitost, nebo pořizuje byt primárně za účelem pronájmu. Právě na tuto skupinu se mají vztahovat nové limity, které mají podle centrální banky preventivně snížit systémová rizika spojená s dalším zadlužováním domácností.

Nové limity LTV a DTI

Pro investiční hypotéky doporučuje ČNB dva hlavní ukazatele:

• LTV 70 % – banka by měla půjčit maximálně 70 procent hodnoty pořizované nemovitosti. Zbytek musí žadatel pokrýt z vlastních zdrojů.

• DTI 7 – celková výše dluhů žadatele nesmí přesáhnout sedminásobek jeho ročního čistého příjmu.

Znamená to, že investor bude muset vložit více vlastních prostředků a současně mít dostatečný příjem, aby splnil limit celkové zadluženosti.

V současnosti tvoří zhruba polovinu hypoték s DTI nad hodnotou 9 právě úvěry investičního typu, což je podle ČNB jedním z důvodů k zásahu.

Co se mění u hypoték na vlastní bydlení

Pro žadatele pořizující vlastní bydlení se pravidla zatím nemění. Banky mohou nadále poskytovat hypotéky do výše 80 % LTV, případně 90 % u žadatelů mladších 36 let. Limity DTI a DSTI centrální banka v této oblasti nepovažuje za nutné aktivovat plošně, protože domácnosti podle ní stále přistupují ke sjednávání úvěrů obezřetně.

Zpřísnění doporučené ČNB se dotkne jen části hypotečního trhu, směřuje však na segment, kde rizika rostou nejrychleji. Investoři budou muset počítat s vyššími nároky na vlastní kapitál i příjem, zatímco podmínky pro pořízení vlastního bydlení zůstávají beze změny. Dopady opatření budou banky postupně zapracovávat do svých interních pravidel od dubna příštího roku.

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/bezurocne-pujcky-pro-mlade-mohou-zvysit-ceny-bytu/]

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/v-praze-se-v-srpnu-povolilo-jen-27-bytu-nedostatek-vystavby-ohrozuje-dostupnost-bydleni/]

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/myty-a-fakta-o-bydleni-v-cesku-co-skutecne-ovlivnuje-dostupnost-bytu/]

Shrnutí článku v bodech:

• Hnutí ANO chce zavést bezúročné půjčky a zvýhodněné hypotéky pro mladé rodiny a vybrané profese.
• Cílem je zlepšit dostupnost bydlení, ale ekonomové varují, že opatření může vést k růstu cen nemovitostí.
• Program by posílil poptávku, zatímco hlavní problém trhu a to nedostatečná výstavba, zůstává neřešený.
• Tempo výstavby v Česku patří k nejnižším v EU, což zvyšuje tlak na ceny nových i starších bytů.
• Podpora by mohla nejvíce pomoci domácnostem s nadprůměrnými příjmy, které by na bydlení dosáhly i bez státní pomoci.
• Dlouhodobé řešení krize bydlení spočívá ve zjednodušení stavebních řízení, dostupnějších pozemcích a rozvoji výstavby.

Nový vládní plán a jeho cíle

Součástí hospodářské strategie hnutí ANO je zavedení bezúročných půjček pro mladé rodiny a dotovaných hypoték pro klíčové profese, například učitele nebo zdravotníky. Program má být spuštěn ve dvou etapách, první do roku 2027 a druhá o rok později. Financování by mělo vycházet ze státních prostředků, zatímco banky by zajišťovaly administraci a správu úvěrů.

Podobné modely podpory se v minulosti v Česku objevily už několikrát. Na přelomu tisíciletí stát dotoval úroky hypoték, v dalších letech pak poskytoval přímé půjčky pro mladé manžele. Jejich dopad byl ale omezený, programy oslovily jen malé množství žadatelů a neměly výraznější vliv na celkovou dostupnost bydlení.

Podpora poptávky bez nové výstavby

Hlavním problémem českého trhu s bydlením zůstává nedostatečná výstavba. Mnoho odborníků upozorňuje, že státní podpora v podobě levných hypoték nebo bezúročných půjček řeší pouze poptávkovou část rovnice. Pokud se nezvýší objem nových bytů, posílení poptávky může vést jen k růstu cen.

Tempo výstavby v Česku je dlouhodobě jedno z nejpomalejších v Evropské unii. Místo rozšiřování dotačních programů by se tak podle ekonomů měla pozornost soustředit na zjednodušení povolovacích procesů, zrychlení stavebních řízení a podporu investic do nové bytové výstavby.

Riziko vyšších cen a omezeného dopadu

Z ekonomického pohledu může mít plán na zvýhodněné úvěry dvojí efekt. Krátkodobě sice pomůže určité skupině obyvatel dosáhnout na vlastní bydlení, dlouhodobě ale přispěje k dalšímu růstu cen nemovitostí. Vyšší poptávka bez odpovídající nabídky logicky tlačí ceny vzhůru.

Zároveň hrozí, že program osloví především domácnosti s nadprůměrnými příjmy, které by si bydlení mohly dovolit i bez státní podpory. Tím by se veřejné prostředky využily neefektivně a efekt pro skutečně ohrožené skupiny obyvatel by byl minimální.

Cesta k řešení: větší nabídka, ne větší poptávka

Dlouhodobé řešení bytové krize podle ekonomů nespočívá v levnějších úvěrech, ale v rozšíření bytového fondu. Potřebná je stabilní podpora výstavby, odstranění administrativních bariér a motivace soukromých investorů i obcí ke stavbě dostupných bytů.

Posílení poptávky bez nové výstavby by mohlo vést ke stejnému výsledku jako v minulosti a to ke krátkodobému oživení trhu, po němž následuje další růst cen.

Plán bezúročných půjček a zvýhodněných hypoték může znít atraktivně, ve skutečnosti ale nepřináší systémové řešení bytové krize. Skutečná výzva českého trhu s bydlením leží na straně nabídky a v rychlosti výstavby, legislativních podmínkách a ceně pozemků. Dokud se tyto faktory nezmění, budou i dobře míněné programy jen krátkodobou pomocí s dlouhodobými důsledky pro ceny bydlení.

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/hypoteky-slavi-tricet-let-v-devadesatkach-byly-jen-pro-vyvolene/]

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/v-cesku-bylo-vydano-nejmene-stavebnich-povoleni-za-25-let/]

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/shoda-odborniku-a-politiku-jak-zlepsit-dostupnost-bydleni-v-cesku/]

Shrnutí článku v bodech:

• Mnoha Čechům letos a v příštích letech končí výhodné fixace sjednané v době covidu.
• Po přechodu na nové sazby se splátky zvýší v průměru o 3 500 Kč měsíčně.
• Jen letos se bude refixovat zhruba 100 tisíc hypoték v objemu 240 miliard korun.
• V roce 2026 a 2027 čeká konec fixací ještě větší počet klientů.
• Doporučuje se začít vyjednávat se stávající bankou včas a porovnat více variant.

Konec éry levných hypoték

Rok 2020 přinesl nejen rekordně nízké sazby hypoték, které se tehdy pohybovaly i pod dvěma procenty, ale také jejich masivní nárůst. Lidé si půjčovali na bydlení stále vyšší částky, průměrná hypotéka dnes přesahuje čtyři miliony korun. Nyní ale nastává opačná situace. Mnoha domácnostem končí fixační období sjednané v době levných peněz a čeká je „úrokový šok“.

Tisíce lidí čekají vyšší splátky

Podle odhadů bank se letos bude přepisovat více než 100 tisíc hypoték v hodnotě zhruba 240 miliard korun. V příštím roce se objem zvýší téměř dvojnásobně. To znamená, že každá domácnost s končící fixací musí počítat s navýšením splátky o tisíce korun.
Modelový příklad ukazuje, že úvěr sjednaný v roce 2020 s úrokem kolem 2 % nyní při nové sazbě přes 4,5 % znamená navýšení splátky o více než 3 500 korun měsíčně.

Jakou fixaci zvolit?

Banky klientům nabízejí různě dlouhé fixační období. Jednoletá fixace je sice na první pohled flexibilní, ale v dnešní době znamená značné riziko. Úroky by se totiž mohly při jakékoliv změně situace opět rychle zvednout.
Za rozumný kompromis je považována tříletá fixace, ta poskytuje určitou stabilitu a zároveň vychází aktuálně levněji než fixace pětiletá. Sazby se podle odhadů v dohledné době výrazně snižovat nebudou, spíše se udrží kolem čtyř procent.

Aktivní přístup se vyplatí

Banky posílají klientům oznámení o blížícím se konci fixace zhruba tři měsíce předem. Vyplatí se ale nenechávat rozhodnutí na poslední chvíli. Aktivní komunikace s bankou může přinést lepší podmínky, a to i díky speciálním retenčním nabídkám. Ty slouží k udržení klienta a často nabídnou výhodnější sazbu, než jaká je uvedena v oficiálních cenících.

Předčasné splacení hypotéky

Každý rok mohou lidé splatit až čtvrtinu jistiny úvěru zdarma. Pokud uvažují o předčasném splacení celé hypotéky, záleží na datu podpisu smlouvy. Novější úvěry sjednané po září 2024 mohou být zatíženy poplatkem až jedno procento z nesplacené jistiny. Starší smlouvy většinou vyžadují jen administrativní poplatek v řádu stokorun.

České domácnosti čekají v příštích letech složité časy, protože refixace hypoték přinese vyšší měsíční splátky statisícům lidí. Přestože hromadné nesplácení odborníci neočekávají, klíčem bude včasná příprava, promyšlená volba fixace a aktivní komunikace s bankou.

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/je-libo-najemni-byt-pripravte-si-desitky-tisic-korun-predem/]

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/kdyz-nemovitost-dostanete-darem-nebo-ji-pronajimate-co-vsechno-musite-vedet-o-danich/]

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/hledani-pronajmu-se-komplikuje-najemnici-se-zviraty-casto-narazeji/]

Shrnutí článku v bodech:

• Banky v červenci poskytly hypotéky za více než 30 miliard Kč
• Průměrná výše hypotéky vzrostla na 4,28 milionu Kč
• Úrokové sazby dál klesají, aktuálně na 4,53 %
• Trh s novými byty, zejména v Praze, ožívá

Výrazné oživení trhu

Červencová čísla ukazují, že zájem o hypotéky zůstává silný i v době prázdnin, kdy se tradičně očekává spíše útlum. Banky a stavební spořitelny poskytly nové hypotéky za 30 miliard korun, což je meziroční nárůst o 53 %. Za prvních šest měsíců letošního roku dosáhl objem hypoték 150 miliard, tedy o 50 miliard více než za stejné období loni. Celkově je letošní tempo růstu srovnatelné s rekordním rokem 2021.

Průměrná hypotéka roste

Vedle objemu roste i průměrná výše hypotéky, která v červenci činila 4,28 milionu korun a to je 14 % více než před rokem. To může souviset s rostoucími cenami nemovitostí i s návratem kupujících na trh. Nejnižší průměrná výše hypotéky 2,83 milionu korun byla přitom zaznamenána ještě v lednu 2023.

Úroky pomalu klesají

Úrokové sazby se drží pod pětiprocentní hranicí. V červenci průměrná sazba u nově poskytnutých hypoték podle dat Hypomonitoru klesla na 4,53 %. Meziročně tak došlo k poklesu o více než půl procentního bodu. Výsledkem je i nižší měsíční splátka a to v průměru o 1400 Kč.

Dopad na realitní trh

S rostoucí dostupností hypoték ožívá i trh s novými byty. V Praze bylo během první poloviny roku prodáno o pětinu více novostaveb než loni. Až polovina těchto nákupů byla financována právě hypotékou. Tento vývoj signalizuje, že zájem o vlastnické bydlení zůstává vysoký, a to i přes stále poměrně vysoké ceny.

Očekávání pro druhou polovinu roku zůstávají optimistická. Hypotéky se stávají dosažitelnějšími a lidé tak opět hledají příležitosti k pořízení vlastního bydlení nebo k investici do nemovitostí. Pokud se trend snižování sazeb udrží, může letošní rok patřit mezi nejsilnější za poslední dekádu.

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/kdyz-nemovitost-dostanete-darem-nebo-ji-pronajimate-co-vsechno-musite-vedet-o-danich/]

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/garaze-v-brne-lamou-cenove-rekordy-investori-i-ridici-se-pretahuji-o-kazde-misto/]

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/deset-kroku-k-dostupnejsimu-bydleni-odbornici-volaji-po-reforme-vystavby/]

Shrnutí článkuv bodech:

• Stát podporuje komplexní rekonstrukce domů, klade větší důraz na skutečné úspory energie.

• Dotace dostanete předem, tedy ještě před zahájením prací.

• Program je otevřen pro rodinné i bytové domy, včetně Prahy.

• Zvýhodnění pro seniory a nízkopříjmové domácnosti zůstává zachováno.

• Možnost výhodného úvěru bez navýšení, zejména vhodné i pro ty, kteří nemají vlastní prostředky.

Dotace, které jsou dostupnější než dříve

Program Nová zelená úsporám se v roce 2025 dočkal několika důležitých úprav. Největší novinkou je možnost získat dotaci ještě před zahájením rekonstrukce. Majitelé nemovitostí tak nemusí mít peníze předem, což je vítaná změna pro mnoho domácností, které by jinak na renovaci nedosáhly.

Důraz na úspory i ekologii

Stát chce motivovat občany k opravám domů, které přinesou skutečné úspory energií a nejen drobné výměny oken nebo dveří. Proto je kladen větší důraz na komplexní renovace, například zateplení fasády, střechy či instalaci moderních technologií. Podpora míří i na výměnu neekologických zdrojů tepla nebo instalaci fotovoltaiky.

Podpora i pro seniory a nízkopříjmové domácnosti

Program zachovává výhody pro zranitelné skupiny obyvatel. Senioři, lidé s nižšími příjmy nebo domácnosti z méně rozvinutých regionů mohou i nadále čerpat zvýhodněné podmínky a bonusy. To platí jak pro jednodušší variantu NZÚ Light, tak pro rozsáhlejší projekt Oprav dům po babičce.

Co vše je možné financovat?

Dotace se vztahují na široké spektrum opatření a to od výměny oken a dveří, přes zateplení, až po instalaci solárních panelů či systémů rekuperace. Kromě rodinných domů program nově výrazněji podporuje také bytové domy, a to včetně těch v Praze.

Výhodné úvěry bez navýšení

Kromě přímé finanční podpory lze v rámci programu využít i zvýhodněné úvěry. Ty mají pomoci pokrýt náklady, které dotace nepokrývá, a díky nulovému úroku mohou být zajímavou alternativou k běžnému financování rekonstrukcí.

Jak postupovat?

Základem je rozhodnout se, jaký typ úprav plánujete, zda menší renovaci (např. jen výměna oken) nebo komplexní rekonstrukci. Následně je třeba připravit projektovou dokumentaci, vyplnit žádost a doložit potřebné podklady. Samotné podání žádosti je možné provést online přes portál Nová zelená úsporám.

Program Nová zelená úsporám 2025 představuje velkou příležitost, jak zlepšit energetickou náročnost budov a ušetřit na provozních nákladech. Díky novému nastavení je dostupnější pro širší veřejnost. Pokud uvažujete o renovaci, je právě teď ideální čas začít plánovat.

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/bydleni-v-podkrovi-jak-prezit-leto-pod-strechou/]

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/jak-usetrit-za-vodu-na-zahrade-sudy-mulcovani-i-chytre-zavlazovani/]

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/sklarna-elias-palme-slavi-120-let-secesni-klenot-v-kamenickem-senove-ma-novou-sanci/]

V prvních třech měsících letošního roku se prodalo 2 550 nových bytových jednotek, což je téměř o 60 % více než ve stejném období loňského roku. Jedná se o nejúspěšnější první čtvrtletí za posledních více než 15 let. K vyšší poptávce přispěl zejména pokles úrokových sazeb hypoték, které se snížily pod hranici 4,7 %. Ještě loni touto dobou byly sazby výrazně vyšší.

Hypoteční trh celkově výrazně ožil. Jen za březen dosáhly nové úvěry objemu téměř 33 miliard korun. Oživení je patrné i v širším ekonomickém kontextu, kdy domácnosti začínají opět více investovat do nemovitostí. Na pozadí tohoto trendu stojí i globální nejistoty, kvůli kterým jsou nemovitosti vnímány jako stabilní a bezpečná investice.

„Bytový trh v Praze zaznamenal prodejně nejúspěšnější začátek nového roku za posledních minimálně 15 let. Poptávku přiživují klesající sazby hypoték i obava z dalšího růstu cen bytů. A očekáváme, že vzhledem k turbulencím na akciových trzích poroste zájem o nemovitosti i ze strany investorů. Celkem by se letos v Praze mohlo prodat přes 8 tisíc nových bytů, což by byl absolutní rekord,“ uvádí Dušan Kunovský, předseda představenstva Central Group.

Zdroj: Analýza Central Group, Trigema, Skanska

Ceny opět rostou, dostupnost se zhoršuje

S rostoucí poptávkou dále rostou i ceny. Průměrná nabídková cena nových bytů v Praze přesáhla 167 000 Kč za metr čtvereční, což znamená meziroční nárůst o 10 %. Průměrná prodejní cena se vyšplhala na téměř 160 000 Kč/m² a meziročně vzrostla o 12,5 %.

Největší poptávka je po menších bytech a to nejčastěji po dispozicích 1+kk a 2+kk, které tvoří více než tři čtvrtiny všech prodejů. Z hlediska lokalit zůstává nejdražší Praha 1, 2 a 7, kde průměrná cena přesahuje 200 000 Kč/m². Naopak nejdostupnější jsou byty v Praze 9.

Na růst cen má zásadní vliv i zpomalené povolování nových staveb. Nedostatečně funkční stavební zákon a digitalizace procesů brání rychlému uvedení nových projektů na trh. Výsledkem je omezená nabídka a dlouhodobý tlak na ceny.

„Problémem nedostupnosti bydlení je zdlouhavé povolování staveb, a právě tam by měl stát napřít všechny síly. Pokud by se stavělo více a rychleji, dostupnost bydlení by se výrazně zlepšila,“ uvedl Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema. „Vzhledem k přetrvávajícímu výraznému převisu poptávky proto i letos očekávám růst cen nových nemovitostí v rozmezí 5 až 10 procent, což se pak zprostředkovaně promítne také do cen nájmů.,“ doplňuje k tématu.

Zdroj: Analýza Central Group, Trigema, Skanska

Nabídka nestačí tempu poptávky

Celková nabídka nových bytů na trhu se oproti konci loňského roku snížila o více než 6 % a aktuálně čítá zhruba 5 350 jednotek. Tento pokles je způsoben vyčerpáním zásob starších, již povolených projektů. Nové projekty se kvůli pomalým schvalovacím procesům nedaří dostatečně rychle uvádět na trh.

Za posledních dvacet let se nepodařilo v Praze ani jednou dosáhnout potřebného počtu 10 000 nově povolených bytů ročně. Tento nedostatek se promítá do stále rostoucího bytového deficitu. I když developeři reagují na silnou poptávku aktivním uváděním projektů na trh, nabídka stagnuje. Pokud se nezmění přístup ke stavebnímu řízení, dostupnost bydlení se bude i nadále zhoršovat.

„Přestože se do nabídky kvartálně dostává více nových bytů než v minulých letech, zejména díky silné poptávce, která motivuje developery uvádět na trh co nejvíce projektů a zásobě předpřipravených projektů z období odložené poptávky v letech 2022 a 2023, stále to nestačí na uspokojení enormního zájmu a naplnění dlouhodobých potřeb rozvoje hlavního města. Nabídka kolem pěti a půl tisíce nových bytů stagnuje už poslední dva roky a pokud bude silná poptávka nadále pokračovat a nebude docházet ke zrychlení povolovacích procesů, může na trhu vznikat ještě větší deficit a dostupnost nového bydlení se může dále zhoršovat,“ uzavírá Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential.

Zdroj: Analýza Central Group, Trigema, Skanska

Stabilní zájem, rostoucí ceny a výzva pro budoucnost

Pražský bytový trh se v úvodu roku 2025 dostal do silné dynamiky. Zájem o nové byty zůstává vysoký, hypotéky jsou dostupnější, ale nabídka nových jednotek nadále zaostává. Tento nesoulad mezi poptávkou a nabídkou vede k dalšímu růstu cen a ohrožuje dostupnost bydlení pro běžné domácnosti. Situace vyžaduje systémové změny, zejména v oblasti stavebního řízení a přípravy projektů. Bez nich bude tlak na ceny a nedostatek dostupných bytů pokračovat i v následujících letech.

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/studenti-pod-tlakem-drazsi-koleje-i-nedostatek-mist/]

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/je-libo-najemni-byt-pripravte-si-desitky-tisic-korun-predem/]

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/trh-s-chalupami-po-pandemii-ochladl-proc-majitele-nechteji-slevit-z-cen/]

Vysoké nájmy nejsou v českých metropolích žádnou novinkou, ale v posledních letech ještě výrazněji rostou. Například v Praze aktuální průměrné nájemné dosahuje 422 Kč za metr čtvereční. To znamená, že za standardní byt o velikosti 70 m² nájemce zaplatí zhruba 29 500 Kč měsíčně, a to bez dalších poplatků za energie a služby.

Růst cen se neomezuje pouze na Prahu. V Brně a dalších krajských městech se situace vyvíjí podobně. Zvýšená poptávka po nájemním bydlení souvisí s vysokými cenami vlastního bydlení, které se pro mnoho lidí stává nedostupným. Kromě toho se kvůli vysokým úrokovým sazbám hypotečních úvěrů řada lidí rozhoduje zůstat v nájmu delší dobu, což dále zvyšuje poptávku.

Počáteční náklady: Nájem, kauce i provize

Zájemci o pronájem bytu musí počítat s vysokými počátečními náklady. Standardně se skládá minimálně:

• První nájemné předem – obvykle ve výši jednoho měsíčního nájmu,

• Kauce – ve většině případů odpovídá jednomu až dvěma měsíčním nájmům,

• Provize realitní kanceláři – obvykle ve výši jednoho měsíčního nájmu.

V součtu tak může jít o částku, která snadno přesáhne 100 000 Kč. Například u bytu s nájemným 25 000 Kč měsíčně může první platba činit až 100 000 Kč, pokud je vyžadována dvouměsíční kauce, provize pro realitní makléře a jeden měsíční nájem dopředu. 

Přísnější výběr nájemníků

Vzhledem k vysoké poptávce si majitelé mohou vybírat mezi zájemci a často stanovují přísnější podmínky. Kromě výše zmíněných počátečních plateb mohou požadovat:

• Doložení příjmů – některým pronajímatelům nestačí ústní ujištění a chtějí vidět výpisy z účtu nebo potvrzení od zaměstnavatele.

• Bezdlužnost – někteří pronajímatelé si ověřují, zda zájemce nemá dluhy nebo záznam v registru dlužníků.

• Reference od předchozích pronajímatelů – obvykle se jedná o doporučení, které má potvrdit spolehlivost nájemce.

• Pojištění odpovědnosti – některé byty lze pronajmout pouze v případě, že si nájemník sjedná pojištění odpovědnosti za škody způsobené v bytě.

To vše činí situaci komplikovanější pro mladé lidi, kteří ještě nemají stabilní příjem, nebo pro rodiny s omezenými úsporami. Pro ně může být nalezení vhodného bytu velmi obtížné.

Alternativy ke klasickému nájmu

V reakci na rostoucí náklady se některé skupiny obyvatel snaží hledat alternativní řešení:

• Spolubydlení – mladí lidé a studenti často volí sdílené bydlení, které umožňuje snížit náklady na nájem.

• Dlouhodobé podnájmy – některé firmy nabízejí možnost pronájmu se sníženými počátečními náklady, avšak s vyšším měsíčním nájmem.

• Pronájmy od měst a obcí – některé obce nabízejí dotované byty, ale jejich dostupnost je omezená a čekací lhůty dlouhé.

Pronájem bytu v českých městech je stále nákladnější, přičemž kromě vysokých měsíčních nájmů musí zájemci počítat i se značnými vstupními výdaji. Zajištění bydlení tak vyžaduje nejen pečlivé finanční plánování, ale i splnění často přísných podmínek ze strany pronajímatelů. Alternativy, jako je spolubydlení nebo podnájmy, mohou být řešením, ale ani ty nejsou vždy snadno dostupné. Vývoj na trhu bude do značné míry záviset na budoucím ekonomickém vývoji, úrokových sazbách a nabídce nových nájemních bytů.

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/panelove-byty-od-sidlistni-klasiky-k-vyhledavanemu-bydleni/]

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/vlastni-bydleni-je-pro-vetsinu-prazanu-nedosazitelne-najemni-bydleni-nabizi-cenove-vyhodnejsi-alternativu/]

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/prumerna-cena-bytu-v-cesku-poprve-presahla-pet-milionu-korun/]

Panelové byty prošly v posledních desetiletích významnými proměnami. Mnoho z nich bylo kompletně zatepleno, dostalo nová okna, výtahy i modernizované společné prostory. Díky těmto úpravám se zlepšila jak energetická účinnost, tak celková estetika sídlišť. To vše přispívá ke zvýšenému zájmu kupujících.

Dalším faktorem je cenová dostupnost. Podle realitních odborníků mohou být panelové byty v porovnání s cihlovými domy až o 30 % levnější. Například v Praze činila průměrná cena za metr čtvereční v panelovém domě na konci minulého roku 114 701 korun. Stejný byt o výměře 70m2 v cihlovém domě byl až o dva miliony dražší. Tento rozdíl činí panelové bydlení atraktivním zejména pro mladé rodiny a investory.

Výhody panelových bytů

Mezi hlavní výhody patří nejen nižší pořizovací cena, ale také často dobrá dostupnost sídlišť. Panelové domy byly stavěny s ohledem na dopravní infrastrukturu a občanskou vybavenost, což znamená, že v jejich blízkosti často najdete školy, školky, obchody a zdravotní střediska.

Další výhodou je poměrně jednoduchá údržba těchto bytů. Panelové domy mají obvykle přímé a jednoduché dispozice, což usnadňuje rekonstrukce. Náklady na modernizaci bývají nižší než u starších cihlových bytů, které často vyžadují např. výměnu elektrických rozvodů

Nevýhody a možná rizika

Ačkoliv modernizace panelových domů výrazně zvýšila jejich atraktivitu, ne všechny panelové domy prošly kvalitní rekonstrukcí. Starší panelové domy, které nebyly správně udržovány, mohou trpět problémy se statikou, hlučností či nekvalitní izolací. Proto je důležité před koupí důkladně prověřit stav nemovitosti a společných prostor.

Dalším faktorem, který by měl kupující zvážit, je dlouhodobá hodnota panelových bytů. Přestože jejich ceny v současnosti rostou, je otázkou, zda si tuto dynamiku udrží i v dalších letech. Kvalita jednotlivých panelových domů se může výrazně lišit a ceny bytů v méně udržovaných sídlištích nemusí do budoucna růst tak rychle jako v případě novostaveb nebo modernizovaných cihlových domů.

Budoucnost panelových bytů

Odborníci předpokládají, že poptávka po panelových bytech bude i nadále silná, zejména ve velkých městech. Nedostatek dostupného bydlení, rostoucí ceny novostaveb a úspěšné modernizace sídlišť přispívají k tomu, že panelové domy již nejsou vnímány jen jako provizorní bydlení, ale jako dlouhodobě udržitelná volba.

Zároveň se očekává, že rozdíly mezi jednotlivými panelovými domy se budou nadále prohlubovat. Byty v dobře udržovaných a revitalizovaných domech si udrží vysokou hodnotu, zatímco zanedbané panelové domy se mohou potýkat s poklesem zájmu kupujících.

Panelové byty již dávno nejsou synonymem pro neatraktivní a levné bydlení. Díky modernizacím a nižším pořizovacím nákladům se staly vyhledávanou volbou nejen pro mladé rodiny, ale i investory. Jejich budoucnost však bude záviset na kvalitě rekonstrukcí a celkovém přístupu ke správě těchto domů. Pokud kupující pečlivě zváží všechny faktory a vyberou dobře udržovanou nemovitost, může panelový byt představovat nejen cenově dostupné, ale i komfortní bydlení.

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/vlastni-bydleni-je-pro-vetsinu-prazanu-nedosazitelne-najemni-bydleni-nabizi-cenove-vyhodnejsi-alternativu/]

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/prumerna-cena-bytu-v-cesku-poprve-presahla-pet-milionu-korun/]

Například výsledky průzkumu společnosti Broker Consulting ukazují, že více než polovina lidí s pojištěním nemovitosti jej pravidelně aktualizuje alespoň jednou za tři roky, bohužel potvrzuje se i to, že tito lidé jsou při aktuální výši inflace stále podpojištěni. V aktuálním inflačním prostředí je skutečně nezbytné aktualizovat svou smlouvu ideálně každý rok, popřípadě mít sjednanou automatickou valorizaci smlouvy, která chrání před vznikem možného podpojištění.

Abyste si tedy mohli v případě nečekaných událostí pořídit totéž co před lety, je potřeba pojistné částky vždy po zhruba roce o něco navýšit. Pojištění majetku byste měli aktualizovat i po každé rekonstrukci.

Pokud budete smlouvu o majetkovém pojištění teprve sjednávat, je dobré zvolit indexaci, to znamená, že pojišťovna za vás pravidelně pohlídá, zda vše odpovídá aktuálním cenám na trhu. Pojistná částka se bude upravovat automaticky za vás.

Pozor si dejte také u pojištění domácnosti. I v tomto případě vám současná vysoká inflace může přinést podpojištění.

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/pojisteni-hypoteky-pro-jistotu-v-nepriznivych-casech-pojisti-vas-pri-pracovni-neschopnosti-i-pri-ztrate-prijmu/]

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/v-dobe-inflace-hodla-rekonstruovat-dum-ci-byt-az-tretina-cechu/]

Rozhodně vám doporučujeme pojištění hypotéky nebrat na lehkou váhu. Výhodou je, že vám zajistí schopnost splácet hypotéku v nepříznivé životní situaci. Díky němu za vás splátky platí pojišťovna po danou dobu, kdy si nemůžete dovolit splácet. Jedná se o konkrétní rizika, jako jsou smrt, invalidita, ztráta zaměstnání nebo pracovní neschopnost.

Pojištění není povinné, ale banka vám ho jako zprostředkovatel při sjednávání hypotéky určitě nabídne. Sjednat si ho můžete i na vlastní pěst. Pokud ovšem pojištění uzavřete společně s hypoteční smlouvou, měsíční pojištění se vám automaticky odečte společně s danou splátkou hypotéky. Další výhodou může být i to, že sjednání pojistky vám u některých bank může zajistit nižší úrok na hypotéku. Toto pojištění navíc bývá zpravidla levnější, než když si ho vyjednáte sami.

Pro sjednání pojistného není ani důležité, jaké je vaše povolání. Proto se může hodit především rizikovým pracovníkům. Navíc si ušetříte práci s papírováním a vyplňováním dalších dotazníků. Jen odsouhlasíte, že budete pojištěni v rámci smlouvy, kterou má banka uzavřenou s pojišťovnou.

Novinkou mnoha pojišťoven je také to, že už není rozdíl mezi zaměstnancem a živnostníkem, také na OSVČ se pojistka vztahuje! Další novinkou je u některých pojišťoven také tolerance dohody, tedy pokud opustíte zaměstnání na základě vlastního uvážení. Dříve se přitom pojištění vztahovalo pouze na výpověď ze strany zaměstnavatele. Nově některé pojišťovny nabízejí také pomoc při ošetřování člena rodiny, kdy budete muset přerušit vaši práci. Každá pojišťovna si samozřejmě určuje své vlastní možnosti.

Podle nového průzkumu společnosti Broker Consulting by více než polovina lidí s hypotečním úvěrem při neplánovaném výpadku příjmu čerpala z vlastních úspor domácnosti. Devětačtyřiceti procentům by pomohlo sjednané pojištění a necelá třetina by si vypůjčila od rodiny či přátel. Většina lidí, která je navíc pojištěna pro případ výpadku příjmu, má pojištění pracovní neschopnosti, pro případ smrti, anebo pojištění trvalých následků.

Výše pojistného se může odvíjet od výše úvěru či věku žadatele. Pojištění můžete zrušit kdykoliv v průběhu úvěru bez jakýchkoliv sankcí či poplatků, například na konci doby úvěru, kdy je jeho výše již nízká.

Pokud pojištění k hypotéce nemáte, je možné ho sjednat i dodatečně kdykoli v průběhu trvání smlouvy o úvěru, a to podpisem dodatku k úvěrové smlouvě.

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/v-dobe-inflace-hodla-rekonstruovat-dum-ci-byt-az-tretina-cechu/]

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/na-co-vsechno-se-pojistit-mnohdy-se-vyplati-i-takzvana-pojistka-na-blbost/]

Bytový dům s třemi věžemi nabídne byty o dispozicích 1+kk až 4+kk o velikostech od 38,9 m² do 101 m². Každá jednotka má prostorný balkón, terasu nebo předzahrádku. Byty jsou nadstandardně vybaveny velkoplošnými dřevěnými okny a dřevěnými podlahami. Samozřejmostí jsou sklepy a parkovací stání v suterénu budovy. Developer UBM při výstavbě dbá rovněž na životní prostředí a bytový dům realizuje s ekologickou certifikací BREEAM.

A protože pořízení vlastního bydlení se pro mnoho zájemců stává stále složitější, vzhledem k současné situaci spojené s rostoucími úrokovými sazbami hypoték, nabízí developer pomoc s financováním bytů.

„Máme možnost získat financování pro koupi bytu za výhodnějších podmínek,“ říká Alice Slámová, marketingová a obchodní ředitelka společnosti UBM Development Czechia. „Abychom našim klientům usnadnili důležité životní rozhodnutí, nabízíme při koupi nemovitosti v této etapě možnost využití platebního kalendáře. Zájemce zaplatí 15 % z kupní ceny na začátku, za rok zaplatí 5 % a 80 % uhradí až po dokončení bytu, a to vše bez navýšení kupní ceny,“ dodává Alice Slámová.

Lokalita v Řeporyjích má klidnou rodinnou atmosféru. Projekt se bude nacházet v blízkosti přírody a zároveň poskytne budoucím obyvatelům veškerou občanskou vybavenost. V blízkosti se nachází školy, školky, supermarkety, restaurace, pošta a další obchody. Počítá se tady i se vznikem autobusobvé zastávky, která obyvatele zaveze přímo k metru B.

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/nove-ekologicke-bydleni-je-k-mani-v-prazskych-holesovicich/]

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/ubm-promeni-cukrovarnicky-palac-v-hotel-andaz-prague-prvni-hotel-retezce-hyatt-v-cesku/]

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/spolecnost-ubm-ziskala-novy-rezidencni-projekt/]

V praxi to aktuálně vypadá tak, že měsíční splátka hypotečního úvěru (3,5 milionu korun sjednaného do 80 procent odhadní ceny nemovitosti při fixaci na tři roky, splatnosti 25 let a průměrné nabídkové sazbě 6,23 procenta) v září činí 23 035 korun. Průměrná hypotéka tak klesla zhruba o 115 korun měsíčně. Mírný pokles tak zájemcům o hypotéku zatím na splátkách příliš neuleví.

Důležitým milníkem by mělo být zasedání bankovní rady České národní banky, které proběhne koncem září. Výsledky tohoto zasedání by mohly dění na hypotečním trhu rozhýbat. Záleží na tom, zde bude ČNB pokračovat ve zvyšování úrokových sazeb.

Informace vyplývají z údajů Fincentra Hypoindexu.

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/ceny-stavebnich-pozemku-nadale-rostou/]

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/ceny-bytu-v-praze-centrum-je-drahe-nejlevnejsi-je-jihovychod-metropole/]

[https://www.tvbydleni.cz/clanek/cnb-zvysila-zakladni-urokovou-sazbu-na-7-procent-jaky-to-bude-mit-vliv-na-vasi-hypoteku/]

Nižší počet nově sjednaných hypoték je zřejmý mimo jiné i kvůli rostoucím úrokovým sazbám a nejisté geopolitické situaci. Klienti nyní preferují kratší fixace. Počet poskytnutých hypoték dělal v únoru 7900, oproti lednu je to pokles o 23 procent. 

V dalším vývoji se bude promítat cela řada faktorů, nejen výše hypotečních sazeb, ale také vývoj cen nemovitostí a bezesporu také současná nejistota spojená s válkou na Ukrajině. Začátkem dubna začnou navíc platit další zpřísněná pravidla pro žadatele o úvěr ze strany ČNB. To může krátkodobě zájem o hypotéky navýšit, v nejbližších dnech se proto čeká mírný nárůst.

DOPORUČUJEME: Pokud vás zajímají témata spojená s financováním nemovitostí, inflací, investicemi či nájemním bydlením. Odpovědi na tyto témata lze najít ve webinářích ZDE:

Realitní bublina – A jak z ní ven? Odborníci zhodnotili uplynulý rok a předpověděli blízký vývoj na realitním trhu

Inflace a jak se jí bránit? Další z řady webinářů se s odborníky zaměřil na vliv inflace a dluhopisy na trhu s realitami

Hned na úvod promluvil Lukáš Kovanda, hlavní ekonom Trinity Bank a Člen Národní ekonomické rady vlády. Představil svůj pohled na inflaci, stav české ekonomiky a také porovnal situaci u nás v kontextu té zahraniční. Zaměřil se i na ukládání finančních zdrojů do nemovitostí. „Letošní rok bude obtížný, říkám tomu generační inflace. V České republice může letos inflace dosáhnou až k 9 procentům, což je nevyšší zdražování od 90. let. Mnozí čtyřicátníci, tedy celá jedna generace, si takové zdražování nepamatuje. Je to přelomový moment ve vnímání ekonomiky, letošní inflace bude mít i sociální dopad. Například potraviny můžou růst až 10 procentním tempem,“ říká Lukáš Kovanda. 

Lukáš Zrůst, spoluzakladatel Progresus Invest Holding se zabýval problematikou dluhopisů jako způsobu zhodnocení volného kapitálu a inflace. Tomáš Pfeiler, portfolio manager CYRRUS zhodnotil vývoj na trhu s financemi, upozornil na rizika finančního trhu v souvislosti s geopolitickou situací a vysvětlil, jak využít dluhopisy v oblasti developmentu. Lukáš Foral taktéž mluvil na téma dluhopisů a jejich možného využití. Tomáš Johanna mimo jiné hovořil o emisních podmínkách a prospektu dluhopisů v kontextu současné legislativy. Jan Soška vysvětlil, jak získat výnosy z držby dluhopisů a jaké je jejich zdanění či možnosti osvobození od daně z příjmů. 

Předchozí webinář REALITNÍ BUBLINA – A jak z ní ven? se zabýval tématy, jako jsou investice do nemovitostí, rizika opakování realitní krize z let 2007-2008, plány města Prahy ke zlepšení nepříznivé bytové situace, nájemní bydlení a další.Na záznam se můžete podívat ZDE.

Další ze série webinářů proběhne opět poslední čtvrtek v měsíci, tedy 31. února. V druhé části, která tématicky plynule naváže na téma inflace a dluhopisů, budete moci řečníkům z řad odborníků opět pokládat své palčivé dotazy.

Mohlo by vás zajímat:

• Realitní bublina – A jak z ní ven? Odborníci zhodnotili uplynulý rok a předpověděli blízký vývoj na realitním trhu
• Realitní bublina - jaký bude rok 2022?

Podle odborníků je důvodem nižšího zájmu pokračující růst úrokových sazeb. Další větší ochlazení trhu se pak očekává v dubnu, kdy vstupuje v platnost přísnější regulace limitů pro poskytování hypoték.

V lednu klesl zájem zejména o úvěrování investičních nemovitostí. Důvodem je nejen růst úrokových sazeb, ale i pokračující růst cen nemovitostí.

Úroková sazba u skutečně nově poskytnutých hypotečních úvěrů v lednu vzrostla na 3,4 procenta z prosincových tří procent. Růst sazeb tak dále zrychluje a byl v lednu nejrychlejší od poloviny loňského roku, kdy Česká národní banka začala zvyšovat sazby. Odborníci předpokládají, že do poloviny letošního roku půjdou úrokové sazby ještě nahoru a budou se pohybovat kolem 5,0 až 5,5 procenta, koncem roku by pak pozvolna mohly začít klesat.

Psali jsme také:

• Realitní bublina – A jak z ní ven? Odborníci zhodnotili uplynulý rok a předpověděli blízký vývoj na realitním trhu
• V nabídce realitních kanceláří je stále více rozestavěných domů
• Limity pro poskytování hypoték budou přísnější

Mezi řečníky se objevil Petr Urbánek, ředitel Pražské developerské společnosti, který hovořil především na téma bytové problematiky v hlavním městě. Martin Skalický se zase z pohledu specialisty na komerční nemovitosti a nemovitostní fondy zabýval celkovou situací na realitním trhu a jaká je budoucnost nájemního bydlení. Miroslav Novák se zaměřil na investiční trhy ve světě a u nás a Lukáš Foral v krátkosti zasvětil diváky do problematiky dluhopisů, které budou společně s děním na finančních trzích nosnými tématy právě příštího webináře.

Ten proběhne opět poslední čtvrtek v měsíci, tedy 24. února a vy opět budete moci řečníkům pokládat své palčivé dotazy.

Ceny nových bytů už jsou příliš vysoko. Zároveň rychle rostou ceny hypoték. Výsledkem je, že na hypotéku pro průměrně velký byt už nedosáhne ani nadprůměrně vydělávající Čech. Nájem se opět stává významnou možností, jak bydlet.

Zatímco u nás takový trend moc neznáme, v zahraničí jde o běžný jev. Například ve Švýcarsku vlastní bydlení skoro nepřipadá v úvahu, ceny nemovitostí jsou zde tak vysoké, že málokoho napadne pořídit si svůj byt či dům. Také v Německu či v Rakousku je nájemní bydlení naprosto běžnou záležitostí.

Na tento trend reagují developeři a velcí investoři, kteří se zaměřují na rezidenční nemovitosti určené právě pro nájemní bydlení. Nájemní bydlení tak u developerů v současné době bude hrát větší roli než kdy jindy. Někteří hráči na trhu dokonce plánují i vlastní fondy. Nájemní byty chystá například společnost Trigema, Finep, Skanska nebo Daramis a AFI Europe.

V České republice nájemní bydlení hledají především mladí lidé, kteří často mění práci, místo i styl bydlení. Zlom pak nastává ve chvíli, když přijde na řadu rodina. Dnešní model je ovšem nastaven tak, že developeři se ve svých nájemních projektech snaží vytvářet kompaktní prostory a udržet tak nájemníky a sledovat jejich potřeby. Jsou schopni nabídnout v rámci jednoho developerského projektu výměnu bydlení z menšího na větší.

Nájemní bydlení sebou nese i určité výhody. Ať už jde o menší závazky než u vlastního bydlení, nebo větší flexibilitu. Lidé se rozhodují o tom, kde chtějí bydlet dle aktuální životní situace, navíc je netrápí žádné závazky například v podobě domovních fondů.

Nájemní bydlení volí v poslední době i lidé, kteří by si vlastní bydlení mohli dovolit. Peníze, které by jinak museli vložit do hypotečního úvěru, jsou totiž schopni zhodnotit jinde a lépe.

Konkrétně na pražský trh letos podle odborníků míří stovky nájemních bytů, nejvíc za poslední desítky let.

Psali jsme také:

• Ceny bytů rostou, zdražovalo se ve všech okresech
• Zájem o hypotéky byl loni rekordní. Stále také pokračuje trend investic
• Chystáte si vzít hypotéku? Prozradíme vám, jaké jsou výhledy pro letošní rok
• V nabídce realitních kanceláří je stále více rozestavěných domů

Registraci na online webinář Realitní bublina – A jak z ní ven? najdete ZDE!

Co vás čeká?

• Co proběhlo na poli investic v roce 2021 a výhled na rok 2022
• Rizika opakování realitní krize z let 2007-2008
• Proč se nebát investovat do nemovitostí a jaké jsou možnosti?
• Plány města Prahy ke zlepšení nepříznivé bytové situace
• A mnoho dalšího….

Mezi řečníky se objeví například Petr Urbánek, ředitel Pražské developerské společnosti, který bude hovořit především na téma bytové problematiky v hlavním městě. Martin Skalický se z pohledu specialisty na komerční nemovitosti bude zabývat situací na realitním trhu obecně a vysvětlí, proč je dobré investovat do nemovitostí. Miroslav Novák shrne, co se stalo na investičních trzích ve světě a u nás, jaká je aktuální situace a výhledy do budoucna. Lukáš Foral nabídne ochutnávku dluhopisů. 

Celým webinářem bude provázet generální ředitel společnosti Living Media a moderátor Míra Hejda.

Nejmenší nárůst cen ve velkých městech byl v Praze, kde ceny stouply jen o 16 procent, to ale nemění nic na tom, že v hlavním městě stále zůstávají ceny nejvyšší. V průměru zde lidé dají za metr čtvereční 120.877 korun. Po Praze byly nejdražší byty v Brně s průměrnou cenou 99.217 korun za metr čtvereční. Následovaly Hradec Králové (76.284 korun) a České Budějovice (68.394 korun).

Ceny nahoru tlačí velmi nízká nabídka. Do celkové ceny za bydlení se dále promítají drahé hypotéky a energie. Výhled není nikterak pozitivní, zdražování nás čeká i v blízké budoucnosti.

Poptávka po bytech by se ale snížit neměla, růst jejich cen to však kvůli vysoké inflaci, energiím i nedostatku materiálů nezastaví. V České republice totiž pokračuje investiční trend, a to i v řadách běžných lidí. Čím dál víc Čechů si místo spořících účtů raději úspory ukládá do investičních bytů, zejména kvůli obavám z rostoucí inflace.

O tzv. cenové bublině, tedy o momentu, kdy ceny nemovitostí rostou mnohem rychleji než příjmy domácností a tento stav může kdykoliv doslova prasknout pohovoří odborníci v rámci online webináře 27. ledna 2022 od 15:00.

Prostřednictvím platformy ZOOM se budete moci přihlásit na seminář, kde se dozvíte vše důležité z aktuálního vývoje realitního trhu očima odborníků. Pozor, důležité je se předem registrovat.

Registraci na online webinář Realitní bublina – A jak z ní ven? najdete ZDE!

Pokud se chystáte žádat o hypotéku, počítejte s tím, že letošní rok by mohl být extrémní. Očekává se totiž růst úrokových sazeb až k hodnotám před deseti lety. Je pravděpodobné, že růst průměrné sazby bude nadále zrychlovat a není vyloučeno, že se brzy podívá za hranici čtyř procent. Jen pro informaci, nejvyšší úrovně dosáhla průměrná úroková sazba v srpnu 2008, kdy se vyšplhala na 5,82 procenta.

Dá se tedy očekávat, že hypotéky budou zdražovat ruku v ruce s růstem základní úrokové sazby ČNB, která se během prvního letošního čtvrtletí může dostat až na pět procent. Nový zájemci o hypotéku tak budou muset sáhnout hlouběji do kapsy. 

Velký zásah do rodinného rozpočtu to znamená i pro ty, kteří si musí v letošním roce své hypotéky refinancovat. Letošní rok bude končit fixace úrokové sazby řádově desítkám tisíc lidí, kteří si své hypotéky brali v době podstatně příznivějších sazeb. Tito lidé musí počítat s faktem, že jim měsíční splátka poskočí vlivem vyšší sazby i o tisíce korun měsíčně. 

Pokud i vy uvažujete o půjčce, zkuste si vypočítat všechna potřebná čísla spojená s hypotékou na kalkulačce ZDE.

Psali jsme také:

• Zájem o hypotéky byl loni rekordní. Stále také pokračuje trend investic
• V nabídce realitních kanceláří je stále více rozestavěných domů
• Limity pro poskytování hypoték budou přísnější

V dalších měsících lze ale očekávat, že zájem o hypotéky pozvolna klesne. Podle odborníků a také zkušeností z minulých let lze očekávat, že průměrná sazba z nových hypoték bude během příštího roku lehce nad čtyřmi procenty, kde by se měla udržet.

Poptávka po nemovitostech by se snížit ale neměla, růst jejich cen to však kvůli vysoké inflaci, energiím i nedostatku materiálů nezastaví.

V České republice také pokračuje investiční trend, a to i v řadách běžných lidí. Čím dál víc Čechů si místo spořících účtů raději úspory ukládá do investičních nemovitostí, zejména kvůli obavám z rostoucí inflace. Ta se v prosinci vyšplhala na 6,6 procenta.

Rady a tipy jak investovat do nemovitostí, třeba i v zahraničí se dozvíte našich pořadech věnovaných právě této problematice ZDE

Podle odborníků je prodej rozestavěných domů běžný, nyní se jedná prý ale o trojnásobek případů. Dalšími důvody, proč se tak děje je i růst úrokových sazeb a zpřísnění podmínek ze strany ČNB. Rodiny si tak mnohdy nemohou navýšit svoji současnou hypotéku, aby stavbu mohli dokončit. Dalším důvodem je jistě i covidová ekonomická situace. Od 1. dubna 2022 může být pro žadatele od 36 let věku maximální výše hypotéky 80 % z hodnoty zástavy. Navíc se zpřísňují další parametry.

Ti, co stavbu teprve chystají, musejí počítat i s přísnějšími požadavky na energetické řešení domů v nové vyhlášce o energetické náročnosti budov. Nové požadavky platí od 1. ledna 2022 a dotknou se těch, kteří v této době začínají s projektem domu a jsou před schvalovacím procesem. Týkat se to bude hlavně projektů s komplikovanou architekturou a jednopodlažních rodinných domů s nekompaktní obálkou budovy, z které vyplývá vyšší energetická náročnost.

Psali jsme také:

• České domácnosti si příští rok připlatí za energie. Připravte si zhruba tisíc korun navíc
• Byty skokově zdražují, nejvíce v Praze
• Hledáte nové bydlení? Poradíme vám, co nového je na trhu, i co se ještě chystá
• O nové bydlení je stále velký zájem
• Zařiďte si domácnost s optimální spotřebou energie
• Domácnosti si od nového roku připlatí za elektřinu
• Odstartovala Nová zelená úsporám
• Nový motor pro české stavebnictví. Další etapa Nové zelené úsporám podpoří renovaci a výstavbu

Růst sazeb zrychluje postupně, což souvisí s tím, že se postupně uzavírají smlouvy, které začaly banky s klienty rozjednávat v předešlých měsících ještě s příznivější úrokovou sazbou.

Podle odborníků bývá měsíc listopad vždy z pohledu poskytnutých hypoték nadprůměrný, letos se ale zřejmě spousta domácností obává dalšího zvyšování úrokových sazeb, a tak na poslední chvíli urychlují žádosti. Kvůli tomuto trendu se počítá s nárůstem i v tomto měsíci. V dalších měsících lze ale očekávat, že zájem o hypotéky pozvolna klesne. Podle odborníků a také zkušeností z minulých let lze očekávat, že průměrná sazba z nových hypoték bude během příštího roku lehce nad čtyřmi procenty, kde by se měla udržet.

Psali jsme také:

• České domácnosti si příští rok připlatí za energie. Připravte si zhruba tisíc korun navíc
• Byty skokově zdražují, nejvíce v Praze
• Hledáte nové bydlení? Poradíme vám, co nového je na trhu, i co se ještě chystá
• O nové bydlení je stále velký zájem
• Zařiďte si domácnost s optimální spotřebou energie
• Domácnosti si od nového roku připlatí za elektřinu
• Odstartovala Nová zelená úsporám
• Nový motor pro české stavebnictví. Další etapa Nové zelené úsporám podpoří renovaci a výstavbu

Opatření je reakcí na uvolňování úvěrových standardů bankami a zvyšující se ceny bytů v České republice. Banky se totiž letos celkově přikláněly k uvolněnějším podmínkách.

Centrální banka proto obnovuje ukazatel DSTI i ukazatel DTI, které přestala aplikovat loni v červnu.

Limit ukazatele DTI, tedy celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu, bude od dubna 8,5. Mírnější limity však čekají na lidi do 36 let, a to na nákup jejich vlastního bydlení. Pro ty ČNB určila limit 9,5.

Limit ukazatele DSTI, tedy poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem, bude 45 procent. Pro žadatele do 36 let to bude 50 procent.

Ceny bydlení se letos zvýšily ve všech evropských zemích, nárůst v ČR však patřil k nejvyšším v ročním i tříletém horizontu.

Psali jsme také:

• O hypotéky je stále velký zájem
• Byty skokově zdražují, nejvíce v Praze
• Apartmány na Šumavě již brzy mohou být nedostatkovým zbožím
• Odstartovala Nová zelená úsporám

• Financování domu na klíč může být snadné, ovšem je potřeba znát určitá úskalí

Počet nově poskytnutých hypoték byl v říjnu 9318 hypoték, což je o něco více než v září. Průměrná cena pak dělala 3,35 milionu korun. Nejvíce si lidé berou hypotéku na koupi nové nemovitosti, takový záměr tvoří téměř 70 procent objemu nově poskytnutých hypoték.

Podle odhadů odborníků se dá předpokládat, že úrokové sazby začnou v příštích měsících zdražovat významněji. Dosavadní růst brzdí prý postupné uzavírání smluv, které začaly být řešené několik měsíců zpět ještě s nižší úrokovou sazbou.

Po posledním zvýšení základních úrokových sazeb ze strany ČNB je velmi pravděpodobné, že se sazby hypotečních úvěrů napříč celým trhem budou pohybovat okolo čtyř procent. Žadatel tak bude muset prokázat u průměrné hypotéky o 7500 Kč vyšší příjem než doposud.

Psali jsme také:

• Byty skokově zdražují, nejvíce v Praze
• Apartmány na Šumavě již brzy mohou být nedostatkovým zbožím
• Odstartovala Nová zelená úsporám

• Financování domu na klíč může být snadné, ovšem je potřeba znát určitá úskalí

Mírně se zvyšuje úroková sazba, ta je u nově poskytnutých hypoték 2,43 procenta. V srpnu to bylo 2,31 procenta. Zvolnilo tempo refinancovaných půjček. Podle předpovědí odborníků budou úrokové sazby i dál stoupat a brzy překročí tříprocentní hranici.

Tato hranice by pak měla poptávku po úvěrech zpomalit. Letošní rok bude rozhodně z pohledu nových hypoték rekordní.

Ceny bytů v Praze a krajských městech letos ve druhém čtvrtletí meziročně vzrostly v průměru o 19,6 procenta. Průměrná cena za metr čtvereční se tak vyšplhala na 80.100 korun za metr čtvereční. Tempo růstu bylo nejvyšší od roku 2015. Více se dočtete ZDE.

Pokud i vy uvažujete o koupi nemovitosti, ať už pro sebe, či jako investici, zkuste si vypočítat všechna potřebná čísla spojená s hypotékou na kalkulačce ZDE.

Psali jsme také:

• Byty skokově zdražují, nejvíce v Praze
• Apartmány na Šumavě již brzy mohou být nedostatkovým zbožím
• Odstartovala Nová zelená úsporám

• Financování domu na klíč může být snadné, ovšem je potřeba znát určitá úskalí

Jednou z velmi atraktivních zahraničních lokalit je v současné době Gruzie. Jedná se totiž o nový a rychle se rozvíjející trh. Země se chystá na vstup do Evropské unie i do NATO, a ceny nemovitostí tady proto půjdou nahoru. Navíc nabízí jak krásnou krajinu, hory, moře, historii, tak i moderní vyžití ve velkých městech.

„Místo má obrovský potenciál. Gruzie má od roku 2016 podepsanou přístupovou dohodu k Evropské unii a probíhají tady velké investice do rozvoje infrastruktury a potenciál si uvědomují i velcí investoři. Jsou tady vysoké hory, Černé moře, přímořská města s vyvinutými službami, letiště Batumi přímo u moře a je zde i krásné hlavní město Tbilisi. Co se týká politiky, Gruzie se sice nachází na úpatí Kavkazu, jedná se ale o demokratický stát. Navíc nezávislí pozorovatelé dlouhodobě zařazují tuto zemi mezi TOP 10 destinací, které jsou bezpečné, s dobrou legislativou a vhodné pro podnikání. Jen pro porovnání, Česká republika je v tomto žebříčku na 37. místě,“ říká Iveta Pauková, majitelka společnosti RealCare Invest.

Nové developerské projekty se zde tvoří v mezinárodních standardech.

„Je potřeba ale vybírat ty správné developery, jsou zde totiž i ti, co tvoří pouze pro místní trh a tam jsou pak rozdíly. I tak zde najdeme i investiční nemovitosti na úrovni pěti a čtyř hvězd. Vždy je potřeba vybrat správného investičního partnera. Zaměřit se na jeho zkušenosti, zjistit, zda má na trhu zavedené jméno, či zda má zkušenosti ze zahraničí. Nejjednodušší je ověřit si ho z veřejných zdrojů, jako jsou rezervační online platformy,“ radí Pauková.

Gruzie je lokalita, kde si developeři můžou dovolit zaručovat výnosy. Metr čtvereční se v závislosti na lokalitě a typu projektu pohybuje v průměru 2 500 euro za m².

„Výnos je zde zaručený na 10 let. Pro investora je výhoda také v tom, že o nemovitost a celkový servis se stará provozovatel. Ten zároveň díky tomu, že vystupuje pod určitou značkou a jménem, umí vygenerovat lepší výnosy a servis, než když si nemovitost bude spravovat někdo na vlastní pěst,“ dodává Pauková.

Gruzie je tedy vhodnou lokalitou pro ty, co přemýšlí o investicích do zahraničních nemovitostí. Navíc zatím jsou zde i velmi příjemné ceny služeb a jídla v restauracích. Mnohdy jsou až o polovinu nižší, než jsme zvyklí z České republiky.

Podívejte se i na další RADY PRO INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ.

• Investujete do nemovitostí? Kdy dává smysl financování hypotékou?
  
  

• Rady a tipy pro investice do zahraničních nemovitostí
  
  

• Jak současná doba změnila trh s investičními nemovitostmi?
  
  

„Při investování do nemovitostí není nutné mít vlastní finanční zdroje. Dokonce někteří investoři, kteří mají prostředky, volí raději hypoteční úvěr. V dnešní době extrémně levných úroků dává tato varianta spoustě investorům velký smysl,“ říká Iveta Pauková, majitelka společnosti RealCare Invest a dodává:

„Investoři si zdroj rozdělí do více pořizovaných nemovitostí za pomoci hypotečního úvěru, sice budou mít nejprve z pronájmu nižší výnos, ale předplácí si tak budoucí hodnotu majetku, kterou si budují například na důchod.“

Investice do nemovitosti je dlouhodobá investice, která vyžaduje trpělivost. Aby se však opravdu vyplatila, je důležité myslet už na začátku a dobře si vybrat investiční úvěr.

„Důležitá je lokalita, kde se nemovitost nachází. Pokud se jedná o zahraniční investici, ne vždy je jednoduché úvěr u českých bank získat, zpravidla je potřeba ručit jinou nemovitostí v České republice. Důležitá je také bonita klienta,“ říká Pauková.

To už ale neplatí pro Slovensko, Německo a Rakousko. Existuje u nás totiž banka, která napřímo zafinancuje nemovitost se zástavou kupované nemovitosti v daném státě.

Jak vybrat investiční hypoteční úvěr

Banky obvykle poskytují maximálně 70 % odhadní ceny nemovitosti. Dále je potřeba počítat s tím, že každá banka má své vlastní podmínky. Než byste se dobrali k nejlepší nabídce, je lepší oslovit zkušeného finančního a hypotečního poradce.

„Je podmínkou, aby daná nemovitost byla obyvatelná pro bydlení, či krátkodobé bydlení. Úskalí vidím v hodnotě nemovitosti, neboť banka půjčí pouze 70% dlouhodobé hodnoty této nemovitosti a ta se nemusí rovnat tržní ceně. Banka si dělá vlastní odhady dlouhodobé hodnoty nemovitosti, ze zákona musí být obezřetná a musí pokrýt situaci po celou dobu splácení, vždy musí získat zpět peníze z prodeje,“ říká Pauková.

Myslete je třeba také na pojištění v případě ztráty zaměstnání či smrti.

Investiční hypotéky samozřejmě nedokáží zázraky, ale při současných nízkých úrokových sazbách je to efektivní způsob investice s rychlou návratností. Hypotéku se vyplatí brát jako investiční nástroj, který při správném nastavení zvýší váš výnos na maximum.

Podívejte se i na další RADY PRO INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ.

• Rady a tipy pro investice do zahraničních nemovitostí
  
  

• Jak současná doba změnila trh s investičními nemovitostmi?
  
  

„Každý investor by měl mít ve své domovské zemi nějaké základní portfolio majetku a do zahraničí se pouštět až v druhé vlně. Jedná se totiž o jiný právní stát, jiný právní řád a dlouhou dobu dojezdu, čímž se zvyšuje riziko. To je ale na druhou stranu vykompenzováno vyšším výnosem,“ říká Iveta Pauková, majitelka společnosti RealCare Invest.

Také realitní trh zaznamenal v covidové době určité změny a trendy. Lidé častěji pořizují nemovitosti, které jim budou vynášet, ale zároveň je budou moci využívat pro vlastní rekreaci.

„Doba na investování je vždy dobrá, neboť nemovitosti vždy v čase hodnotu nabírají. Je pravdou, že trh nemovitostí kopíruje ekonomický cyklus, pouze je zpožděn. Tržní mechanismus je tady pomalejší o 2 až 3 roky, ovšem vždy dojde ke zvýšení hodnoty nemovitosti než v té předchozí fázi,“ říká Pauková.

Mezi výhodné lokality v zahraničí patří aktuálně:

Dubaj

Metropole se špičkovými resorty, tyrkysovým mořem, světlým pískem a mnoha investičními příležitostmi. Výhodou je mimo jiné stálé počasí a výhodná obchodní politika, která přitahuje společnosti z celého světa a také turistický ruch.

„Dubaj je ohromný trh a každý jeho submarket se rychle vyvíjí vlastním směrem. Tradiční lokality, které byly mezi investory dříve žádané, dnes trpí přebytkem nabídky nad poptávkou, kterou si vyvolali sami investoři. V nabídce jsou ale i nové lokality, které umí výnos velmi dobře zajistit. Specifická je u Dubaje kvalita, která je zde velmi sledovaná. V první developerské vlně totiž projekty příliš kvalitní nebyly a teď ztrácí hodnotu,“ říká Pauková.

Velká Británie

Britský realitní trh je po brexitu stále atraktivní, vykazuje růst a je dobrou příležitostí pro české investory. Jedním ze sektorů, které budou v následujících letech jednoznačně růst, je studentské bydlení. 

„Británie je specifická, především v post covidovém světě. Její roční nárust cen nemovitostí o zhruba 30% je totiž na tak zavedeném trhu velmi neobvyklý. Navíc Británie si drží ve svých městech vysokou úroveň nájemného, které se každý měsíc zvyšuje o několik procent (mimo Londýn). Developeři si proto mohou dovolit zaručit výnos. Zajímavá města jsou především ta univerzitní, jako jsou Manchester, Sheffield, Liverpool, tedy ty, které mají mezinárodní univerzity a táhnou jak za studiem, tak za prací,“ říká Pauková.

Podívejte se i na další RADY PRO INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ.

• Jak současná doba změnila trh s investičními nemovitostmi?
  
  

„Covidová doba investiční trh hodně proměnila, vidíme zejména depresi a stav psychických změn u klientů a s tím se mění i jejich potřeby a také potřeby v rámci investování,“ říká Iveta Pauková, majitelka společnosti RealCare Invest.

Trh s investičními nemovitostmi se tedy přesouvá z čistě investičních nemovitostí do nemovitostí, které lidé mohou ihned využít, například na rekreaci. V současné době je velmi oblíbené druhé bydlení na horách nebo u moře. Co se našich končin týká, v kurzu je Šumava, Krkonoše a Máchovo jezero. Ze zahraničních destinací je pak velmi oblíbené sousední Slovensko, Itálie a také Gruzie.

Pokud se rozhodnete pro koupi nemovitosti v zahraničí, kterou chcete využít i jako investici, zvažte i několik rizik.

„Je potřeba dávat pozor, o jakou lokalitu se jedná. Pokud bychom totiž z investice potřebovali vystoupit, bude problém, pokud se stavba nachází v lokalitě, která už teď má problém s přebytkem nabídky nad poptávkou, pak je těžké nemovitost prodat,“ radí Pauková.

Je proto dobré zaměřit se před koupí na určité faktory. Ideální je analýza poptávky a nabídky v dané lokalitě, sledování místních zpráv, informace místních realitních kanceláří a úplně nejlepší je místo osobně navštívit.

Každá investice má dvě složky:

• nárůst hodnoty v čase

• roční výnos

Lidé i aktuálně stále přemýšlejí spíše o té dlouhodobé složce.

Slovensko

Slovensko má atraktivní jak zimní, tak letní sezónu. Navíc je tady velká poptávka po nemovitostech ze tří okolních států, jako je Polsko, Maďarsko a Rakousko.

Gruzie

Jedná se o nový a rychle se rozvíjející trh. Země se chystá na vstup do Evropské unie a ceny nemovitostí tady proto půjdou nahoru. Navíc země nabízí jak krásnou krajinu, hory, moře, historii, tak i moderní vyžití ve velkých městech. Gruzii se bude ve spojitosti s investováním do nemovitostí věnovat přímo jeden samostatný díl našeho seriálu o investicích.

Sardinie

Mnoho z nás přezdívá Sardinii evropským Karibikem. Nádherná přímořská oblast nabízí velmi příjemné sezónní bydlení. Místní úřady tady přísně regulují výstavbu a nemovitosti si tady tak velmi dobře drží cenu. Z pohledu přímořských letovisek je Sardinie o 40% levnější než nemovitost v ČR. Pozor ale na akviziční náklady, které jsou v Itálii vysoké.

Podívejte se i na další RADY PRO INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ ZDE.

Hypoteční kalkulačka ZDE

„Za rekordními výsledky stojí jak vysoký počet sjednaných smluv, tak ale i růst průměrné výše hypotéky. Rekordní úroveň počtu uzavřených hypoték výrazně podpořilo například i refinancování dříve sjednaných hypoték, kterým nyní skončila fixace úroku,“ říká Richard Bechník, analytik společnosti Fincentrum.

Pokud jde o výši průměrné hypotéky, která dosáhla v březnu hodnoty 3 105 568 korun, tak zde jako jasná příčina figuruje dynamický růst cen nemovitostí. Celkový objem hypoték tak je výsledkem kombinace přirozeného vývoje a zvýšené poptávky. 

Podstatně rychle rostou ceny bytů ve velkých městech. V Praze je takřka nemožné koupit byt pod 100 tisíc korun za metr čtvereční. Mladí si berou hypotéky stále častěji a jsou ochotni platit za byt víc, protože se bojí dalšího zdražování nemovitostí i růstu úrokových sazeb, který by nemovitost ještě víc prodražil.

Staří si berou hypotéky, protože se bojí inflace neboli znehodnocení úspor a chtějí se pojistit na penzi.

Koupě bytu tedy představuje dlouhodobou investici. „Ve výrazně odlišných pozicích jsou pak lidé, kteří si chtějí pořídit nemovitost pro účely vlastního bydlení, nebo naopak ti, kdo o ní uvažují jako investici. Pochopitelně oba kupující porovnávají možnost, zda nyní využít stále nízkých sazeb hypoték nebo zda přijmout jejich určitý nárůst v čase s tím, že by si počkali na případný pokles cen nemovitostí. Ten samozřejmě nemusí vůbec nastat,“ říká Bechník. Jaké sazby by se týkaly vaší hypotéky snadno zjistíte v kalkulačce hypoték. 

Velkým trendem se v realitním trhu také stává koupě nemovitostí na perifériích velkých měst či na venkově. Tento vývoj je dán více faktory. Reality jsou zde levnější a ceny ve městech jsou pro ně moc předražené. Je tu ale i krátkodobý efekt, kdy pandemická omezení přeshraničního pohybu znatelně zúžila možnosti pro rekreování. V reakci na to si tak mnozí začali pořizovat nemovitosti v přírodě. V obou případech je dobré si podmínky a splátky hypotéky předem zjistit. 

S rekordním počtem nových hypoték ale také roste strach bankéřů z neplatících klientů. „Prvním okamžikem, kdy se mnozí bankéři obávali zvýšeného počtu nesplácených hypoték, byl konec moratoria na odklad úvěru. Již tenkrát se ale ukázalo, že odložených hypoték mnoho nebylo. I poslední nízká čísla řádně nesplácených hypoték staví Českou republiku do velice dobrého světla v porovnání s ostatními zeměmi Evropské unie. Češi si tedy prozatím poctivě plní své úvěrové závazky,“ říká Bechník.

Pro další vývoj tak bude rozhodující i stav na trhu práce, především ukazatel nezaměstnanosti. Fakt vysokých objemů hypoték bude muset zohlednit i Česká národní banka při utahování měnové politiky, zvlášť v navyšování úrokových sazeb. Velký podíl hypoték má sice zafixovanou sazbu na delší dobu, hypotetické rychlé navyšování sazeb by pro ně ale mohlo být pouze oddáleným problémem. V tuto chvíli však takovému scénáři nic nenasvědčuje. Zvyšování sazeb by mělo být pozvolné. 

„Ve velice zjednodušeném pohledu si myslím, že pokud hledáme nemovitost pro vlastní bydlení, tak jakmile nám nějaká padne do oka, měli bychom využít příležitosti  a tedy i nízkých sazeb,“ doporučuje Bechník.  

1) Klient není na hypotéku připravený

Pokud se jedná o hypotéku na výstavbu nebo rekonstrukci bydlení, tak to není tak velký problém, ale většina klientů chce hypotéku na koupi již postavené nemovitosti. Kámen úrazu je to, že někteří neznají zdlouhavý proces vyřizování.

„Někteří přijdou až ve chvíli, kdy mají vybranou nemovitost, ale vůbec netuší, jaké jsou jejich možnosti a zda bude možné nemovitost zafinancovat. Ti největší „střelci" přijdou s již podepsanou rezervační smlouvou. Naštěstí procento takto nepřipravených klientů je poměrně malé, což značí zvyšující se úroveň finanční gramotnost mezi lidmi,“ uvádí Tomáš Rusňák, hypoteční specialista a majitel firmy TAURUM finance.

2) Klient se nechá zlákat „výhodnou" nabídkou

Zdánlivě výhodná nabídka sice není reálná, ale to se klient dozví až v průběhu realizace hypotéky. Pak už není většinou čas na změnu.

„Lidé se rozhodují na základě emocí a nabídka nízké úrokové sazby v nich vyvolává dobrý pocit. Není to vždy tak jednoduché, jak by mohlo na první pohled vypadat, protože úroková sazba nám sice říká, jak drahý je úvěr, ale až RPSN nám ukazuje celkové náklady, tedy včetně všech dalších poplatků a plateb spojených s vyřizováním úvěru,“ varuje Rušňák.

3) Absence využití specialistů nebo advokátů

Třetí chybou, která nesouvisí až tolik s hypotékou, ale spíš s koupí nemovitosti obecně, je absence využití advokáta.  Pokud si pořizujete nemovitost v řádu několika milionů korun, netvořte smlouvy z gauče a nešetřete na kvalitním právníkovi, nebo realitním specialistovi, který pomůže ošetřit závažná rizika. Vyhnete se tak všem potenciálním problémům a na gauči si budete brzy hovět již v novém obývacím pokoji.

Co vše by měl klient při sjednávání splňovat

Klient by měl mít dostatečnou bonitu, tedy odpovídající příjem vzhledem k požadované výši hypotéky a také v pořádku úvěrové registry. S příjmem samozřejmě bývají občas problémy, hlavně u podnikatelů, kde je prokazování mnohem složitější než u zaměstnanců. Dále je možné získat hypotéku pouze do 90% výše zástavní hodnoty nemovitosti. Jednoduše řečeno je potřeba mít buď nějaké peníze našetřené, nebo nemovitosti s dostatečnou hodnotou.

Otázka odhadce

V některé bance si odhadce můžete vybrat, jinde ne. Někdy chce banka dělat odhad online, protože je to levnější varianta. Obecně je dobré být připravený na situaci, že odhad nemusí vždy potvrdit kupní cenu nebo rozpočet při výstavbě nebo rekonstrukci. Dále je potřeba počítat s tím, že vypracování odhadu nějakou dobu trvá.

„Teď je zájem o hypotéky obrovský, a tak se termíny bohužel prodlužují,“ říká Rusňák.

Na co si dát pozor v případě přizvání spolužadatelů

Běžnou záležitostí je, že si berou hypotéku partneři. Pokud ale třeba není dostatečná bonita „na pomoc" si můžeme přizvat dalšího spolužadatele. Pak je potřeba největší pozornost věnovat faktu, že do případného problému namočíme ještě někoho dalšího. I spolužadatel totiž ručí za splácení celého úvěru. Většinou není vlastníkem nemovitosti, ale ručí za celou hypotéku. Proto je potřeba být u přizvání spolužadatelů vždy velmi obezřetný.

Jaké poplatky by mohly žadatele zaskočit

V dnešní době je možné vyřídit hypotéku s téměř nulovými náklady. Standardně bývá zdarma jak zpracování, tak odhad nemovitosti. Některé banky mají zdarma i čerpání. Určitě je potřeba počítat s poplatkem na katastru nemovitostí. V případě výstavby nemovitosti nebo koupě od developera, kde probíhá čerpání postupně, by mohl překvapit poplatek za rezervaci vlastních zdrojů, ale většina bank ho naštěstí nemá. Málo známý je také poplatek za aktualizaci odhadu v průběhu čerpání.

Na co myslet při sjednávání měsíční splátky

Všeobecně se doporučuje rozložit si splátku hypotéky na co nejdelší dobu a tím zatížit měsíční rozpočet co nejméně. Klienti to ocení hlavně ve chvíli, kdy se jim změní životní situace, přijdou o práci, nebo čekají přírůstek v rodině.

„Vzhledem k tomu, že zákon dnes umožňuje každoročně splatit až 25% původní výše úvěru, tak v případě, že se klientovi povede získat finanční prostředky, může učinit mimořádnou splátku a zkrátit si tak splatnost celého úvěru. ČNB stanovila „rozumnou" hranici zatížení rozpočtu žadatelů splátkami úvěrů na 45%. Mně osobně to přijde poměrně vysoko, a tak považuji za rozumnou hranici někde kolem 1/3 z příjmů,“ doporučuje Tomáš Rusňák.

Podívejte se také:

Rozhovor: Lidé si často neuvědomují, co všechno s sebou nese hypotéka

Psali jsme také:

S čím počítat při výběru hypotéky a na co si dát pozor? Hlídejte si RPSN, radí odborník.

„Je možné v době postcovidové bude do kanceláře denně docházet jen 25 procent pracujících,“ uvedla Jana Prokopcová z průzkumu trhu CBRE pro hypoindex.cz.

Tyto změny budou mít zřejmý dopad i na trh s kancelářskými budovami a projektanti rezidenčních objektů by se měli připrat na nátlak veřejnosti ohledně dispozic bytů, kdy oddělaná pracovna a akustická pohoda bude hrát prim.

„Stále vyhledávanější kategorií nemovitostí k vlastnímu bydlení či jako investice jsou také domy či apartmány v rekreačních lokalitách – na Šumavě, v Krkonoších, u Lipna či Máchova jezera a podobně,“ uvádí ZipRealty.

Ceny nemovitostí stále rostou

Česká republika je jednou z pěti zemí EU s nejrychleji rostoucími cenami nemovitostí, za posledních 10 let zdražily byty v Praze o 53 procent. Růst cen nemovitostí se za poslední rok sice zpomalil, ceny však stále stoupají. Průměrná cena za metr čtvereční v novostavbách dosáhla v Praze na přibližně 107 tisíc korun.

Největší zájem je stále o malometrážní byty, kterých se také na trh dostalo nejvíce. U rodinných domů převažovali ty z kategorie řadových domů, nejvíce v okolí Prahy.  

Hypoteční trh

Jen v uplynulém roce poskytly banky úvěry v celkovém objemu 181 miliard korun. Průměrná hypotéka byla ve výši 2,5 milionu se splatností 25 let. Podle ZipRealty se výše úrokové sazby pohybují kolem příznivých tří procent.

„Pandemii a s ní související ekonomický propad přinesl vlnu zlevňování hypoték a snižování úrokových sazeb. Již na jaře banky zareagovaly na krizi možností okamžitého odkladu splátek. Česká národní banka rozvolnila pravidla pro získání hypotéky, díky kterým teď stačí žadateli o hypotéku zajistit desetinu hodnoty z vlastních zdrojů. U sedmi českých bank se úrokové sazby aktuálně drží pod 2 procenta, což jsou hodnoty, kterých sazby dosahovaly naposledy počátkem roku 2018,“ píší ve svém reportu.

Nemovitosti jsou přesto i nadále stabilní investicí, protože poptávka tu vždy byla a bude. Na trh developeři stále přicházejí s novými atraktivními projekty. Mezi nimi můžeme zmínit například projekt Zahálka, který realizuje developerské společnosti Horizon Holding v Karlíně. Za zmínku také stojí její další projekt, a to Modřanka. V Praze také staví zahraniční společnosti jako finský developer YIT, který začíná práce na deváté etapě Suomi Hloubětín.

Doporučujeme:

Hledáte nový byt? Podívejte se na přehled aktuálních projektů…

„Rozdíl těchto dvou vrcholů nám způsobuje růst životní úrovně i růst tržních hodnot našich nemovitostí. Nemovitostní trh pak kopíruje ten ekonomický cyklus, byť trochu se zpožděním. To je třeba si při investování uvědomit a je potřeba počítat s tím, jak se nám trh vyvine a jak se vyvinou ceny a nájemné,“ vysvětluje Iveta Pauková.

I proto se vyplatí sledovat odborníky, například makroekonomy z České národní banky i její bývalé guvernéry, kteří často figurují v poradenských společnostech. Co se týče aktuální situace spojené s pandemií koronaviru, můžeme říct, že se to na dlouhodobém nájemním trhu nijak neprojevilo. Kdo však situaci velmi pocítil byli majitelé nemovitostí, kteří cílí na zahraniční turisty.

„Máme lokality v Praze, které byly čistě pro turistické ubytování a hojně byly využívané přes platformy, jako je Airbnb a Booking. Byla to lokalita Praha 1 a Praha 2, tam můžeme spatřovat velké výprodeje, protože se cestovní trh neobnovil a pronajímatelé mají na výnosech nulu, nebo se k ní blíží, proto se část investorů rozhodla tyto nemovitosti pustit,“ komentuje aktuální situaci Pauková.

Ideální čas na prodej nemovitosti

Od roku 2017 se nacházíme v poslední fázi ekonomického cyklu, tedy v té sestupné. Aktuální situace spojená s šířením viru covid-19 tento sestup jen urychlil.

„Všichni ekonomové očekávají, že ten pád nastane v roce 2021. Ceny bytů z mého pohledu budou se zpožděním následovat tu ekonomiku. Jak se utlumí příjmy na straně spotřebitelů, nebudou moci nakupovat ani si pronajímat nemovitosti. Na druhou stranu ti investoři nechtějí snižovat tu cenu, musí se s tím smířit. Počítáme, že potrvá půl roku až rok, než se ta situace promítne na realitním trhu. Na prodej nemovitosti je teď ta nejlepší doba, ale na nákup tvrdím raději ještě čekat,“ říká závěrem Pauková.

„V rámci zahraničí je potřeba si uvědomit všechny náklady, to znamená právní a daňové prostředí. Velmi lákavé jsou lokality v Evropě, které mají ale neskutečně nákladné daňové podmínky pro investora. Pokud strávíte více jak 180 dní v daném státě, tak u nich daníte celosvětový majetek a ty daňové sazby jsou 30 a více procent, takže pozor na to. Je potřeba si předem udělat analýzu a zjistit si všechny souvislosti,“ upozorňuje jednatelka společnosti RealCare Invest Iveta Pauková.

Rekreační bydlení, nebo nemovitost pro zisk?

Aby byla nemovitost zajímavá, musí splnit několik kritérií. Jednak je to dostatečná poptávka a velkou roli hrají také materiály, ze kterých je dům postaven.

„Viděla jsem návrhy na papíře, které vypadaly krásně, ale například v tropické lokalitě byla designově udělaná recepce a fitness ve dřevě. Developer to samozřejmě prodá lousknutím prstu, ale investor si musí uvědomit, co ho to bude do budoucna stát. V tropech ty nemovitosti stárnou třikrát rychleji než u nás. To je třeba mít na paměti, co nás budou pak stát ty náklady na údržbu,“ říká Pauková.

Vše s sebou nese i svá rizika a limity. Těmi jsou pro mnoho klientů finanční prostředky, a tak musí častokrát volit kompromisy na úkor lokality nebo stavu objektu. To v případě nemovitosti pro osobní rekreaci až tak nevadí, pokud však chceme takovou nemovitost pronajímat, je třeba počítat, že se námi zvolené kompromisy vrátí v negativním slova smyslu v době hospodářského útlumu.

TOP země, kde se vyplatí investovat

„Vždy záleží, co je ten primární cíl investora. Lokality jako Chorvatsko, Španělsko a Bulharsko jsou primárně pro svou vlastní dovolenou. To znamená, že tam v létě budu jezdit já nebo příbuzní, když tam nebude nájemce. A to je v pořádku nemovitost se využije. Pokud se bavíme o investicích, které chceme, aby nám přinesly výnos, tak potom musíme pracovat s takovými lokalitami, které mají daleko větší poptávku,“ přibližuje specialistka.

Těmi jsou státy v jihovýchodní Asii, kde je poptávka turistů mnohonásobně vyšší než v Evropě. Za jistotu můžeme považovat i nemovitost v Anglii a vděčit za to můžeme přívalu studentů z celého světa, kteří přijíždějí na prestižní univerzity.

S další velmi atraktivní nabídkou přicházejí developeři v Bulharsku. Zde se vám o zakoupený apartmán postará profesionální správce, tím odpadá starost o údržbu objektu.

„Je vhodné si zjistit zázemí toho developera. Podívat se, jak je funguje na nějaké již hotové nemovitosti, aby si držela tu hodnotu, ideálně v rámci komplexu, které nabízejí služby navíc. Byt o dispozici 2kk o 60 metrech čtverečních lze sehnat za milion korun,“ dodává závěrem Pauková.

Podívejte se i na další RADY PRO INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ ZDE.

„Nemají představu, jak jsou bonitní. Neví, kolik jim je banka schopna půjčit a vůbec neznají trh. Ideální postup by měl být takový, že vím, že chci řešit vlastní bydlení, podívám se na realitní trh, jaká je cena nemovitostí a jaké mám možnost. U spousty lidí zjistíme, že to zkrátka letos nevyjde,“ konstatuje hypoteční specialista a majitel firmy TAURUM finance Tomáš Rusňák.

Koupě vlastní nemovitosti je přitom jednou z největších životních investic, a proto se rozhodně nevyplatí ji podcenit.

„Také to souvisí s tím, že jsme bombardováni reklamou, kde se hodně mluví o úrokové sazbě. Já vždy říkám, podívejte se hlavně na RPSN, to jsou celkové náklady úvěru jako takového. V tom jsou veškeré poplatky i další produkty, která vám banka nebo stavební spořitelna prodává,“ doporučuje Rusňák.

Podle České bankovní asociace jen za září poskytly banky hypotéky za téměř 22,1 miliardy korun. Potvrzuje se tak předpoklad, že se koronavirová pandemie na realitním trhu výrazněji neprojevila. Češi jsou v tomto ohledu obecně konzervativnější než naši zahraniční sousedé, to je dáno především tím, že považujeme investici do nemovitosti za bezpečnou a bereme ji i jako jistotou na stáří.

„Je vidět, že to lidé řeší, řeší vlastní bydlení i investiční nemovitosti a očekávám, že tento trend ještě bude pokračovat. Byla zde chvíli taková nejistota ohledně daně z nabytí nemovitosti, pořád se nevědělo, jestli bude nebo nebude zrušená. Nyní víme, že bude zrušená retroaktivně od prosince 2019, takže ti, kteří kupovali nemovitost v roce 2020, ji buď zaplatili a bude jim vrácena, nebo ji platit nebudou,“ dodává Rusňák.

Doporučujeme:

Tipy a rady, jak šikovně vést domácí rozpočet

Hledáte byt? Podívejte se na přehled aktuálních projektů

„Za posledních dvanáct měsíců máme v Čechách největší objem uzavřených hypoték v historii. Je vidět, že to lidé řeší, řeší vlastní bydlení i investiční nemovitosti a očekávám, že tento trend ještě bude pokračovat. Byla zde chvíli taková nejistota ohledně daně z nabytí nemovitosti, pořád se nevědělo, jestli bude nebo nebude zrušená. Nyní víme, že bude zrušená retroaktivně od prosince 2019, takže ti, kteří kupovali nemovitost v roce 2020, ji buď zaplatili a bude jim vrácena, nebo ji platit nebudou,“ vysvětluje Tomáš Rusňák, majitel firmy TAURUM finance.

Řadu lidí musím uvést zpět do reality

Finanční gramotnost se u nás netěší moc vysoké úrovni. Stále častěji se hypoteční specialisté setkávají s lidmi, kteří najdou svůj vysněný domov, ve kterém už si malují svou budoucnost. Jenže pak narazí a zjistí, že jim banka hypotéku neposkytne v takové výši, jak si představovali.

„Jejich představy jsou trochu zkreslené, a to také souvisí s tím, že jsme bombardováni reklamou, kde se hodně mluví o úrokové sazbě. Já vždy říkám, podívejte se hlavně na RPSN, to jsou celkové náklady úvěru jako takového. V tom jsou veškeré poplatky i další produkty, která vám banka nebo stavební spořitelna prodává,“ doporučuje Rusňák.

Koupě bytu nebo domu je jednou z našich největších životních transakcí, proto by se měl každý důkladně připravit. Zjistit si své možnosti, náš finanční strop a kolik je nám případně banka ochotna půjčit. Rozhodně také neuškodí obrátit se na finančního poradce.

„Znám řadu velmi dobrých finančních poradců a hypotečních specialistů, kteří jsou nezávislí, jsou schopni zprostředkovat úvěry od více subjektů a mají relevantní informace. Také bych využil oficiálních materiálů bank nebo stavebních spořitelen. Ale pokud si doopravdy někdo nevěří, tak bych určitě spolupracoval s profesionály. Ti ve finále dokáží ušetřit spoustu času, spoustu energie a hlavně i spoustu peněz,“ dodává Rusňák.

„Pokud chci, aby ten byt v nějakém hospodářském útlumu nic nestál a byl pořád výnosnou investicí, tak bych mířila na tu cílovou skupinu, která má zájem o pronájem. Na horách jsou to lyžaři a sportovci, to znamená mít nemovitost blízko centra, kde mám restaurace a další služby. Budu se muset sice vzdát toho svého klidu, ale zase budu mít jistotu, že ta nemovitost nebude prázdná,“ dává jeden z příkladů Iveta Pauková ze společnosti RealCare Invest.

Trend ze zahraničí se už dostává i k nám

Například v Rakousku je možné si zakoupit bytovou jednotku v rámci celého resortu. Tím odpadá investorovi starost o údržbu. Tu má v tomto případě totiž na starosti správce objektu a provozovatel resortu. Pár podobných projektů už vzniká i nás.

„Jsou to naprosto ideální investice pro investory do nemovitostí. Máte výbornou lokalitu, máte svůj apartmán a máte o něj profesionálně postaráno. Většinou i ten developer, když už takovou nemovitost staví, s tím provozovatelem počítá a rovnou vám řekne, v jaké hodnotě a v jakém designu musíte tu nemovitost vybavit. Často se to prodává jako balíček i s vybavením,“ konstatuje Pauková.

Jediným úskalím je to, že pokud si budete chtít užít dovolenou ve svém apartmánu, budete si ho muset i sami pro sebe zarezervovat předem.

Jak poznat, že se investice vyplatí?

Kritérií je celá řada. Jako první je třeba si důkladně zmapovat, jaká je v místě nabídka a poptávka. Proto je nejlepší obrátit se na poradce, který je schopen si sehnat dostatek informací a umí s nimi i správně pracovat.

Velký rozdíl představuje také bydlení v centru měst a na jejich okraji. To je samozřejmě nejvíce patrné v Praze a dalších velkých krajských městech.

„Ty nemovitosti, které jsou v těch centrálních lokacích blízko MHD a se službami v okolí, jsou zajímavé pro nájemce v jakékoli době. Okrajové lokality takovou poptávku nemají. Obecně investor by měl mít svoji investici v hodinové dojezdové vzdálenosti od svého bydliště, aby byl schopen ji efektivně spravovat,“ říká Pauková.

Co klient, to rozdílné představy

Drtivá většina lidí, kteří se rozhodnou investovat do nemovitostí, nemá předchozí zkušenosti. K poradci proto přichází se zkreslenými představami. Podle nich by měla investice co nejvíce vynášet a neměla by se pojit s žádným rizikem. Bohužel realita je trochu jinde.

„Ta nabídka na trhu je omezená a pokud má zájem investovat do nemovitostí, tak musíme probrat rizika jednotlivých investic a říct si, co je pro toho investora nejlepší varianta. Z 90 procent jsou to investoři, kterým v podstatě dáváme náhled do investičního světa a necháme je, ať si to promyslí a rozmyslí se, jakou cestou se budou ubírat,“ dodává Pauková.

Podívejte se i na další RADY PRO INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ ZDE.

Trendem v České republice je bydlení ve vlastním. Také více než polovina dotázených takto bydlí, v nájmu žije 27 procent, zbytek bydlí u příbuzných nebo přátel. Jejich představy o budoucím bydlení značně liší, přesto ve svém chce žít většina z nich. Dvě třetiny z dotázaných si chtějí vlastní bydlení teprve pořídit, mají ale strach, že kvůli koronaviru bude situace složitější než dosud. Každý dvacátý dokonce musel koupi nemovitosti odložit, dalších osm procent zodpovědělo, že si nebudou schopni nastřádat dostatek financí, aby si mohli svůj domov dovolit.

Vir covid-19 s sebou přinesl také nový fenomén, kdy řada zaměstnavatelů zjistila, že lze v mnoha případech pracovat z domova. Na takzvané home office byla ke konci září čtvrtina oslovených. Pokud budou opatření spojena s pandemií pokračovat, lze odhadovat, že toto číslo ještě poroste.

„Dá se očekávat, že výrazné rozšíření práce na takzvaný home office se podepíše nejen na trhu s kancelářskými prostory, ale právě i na poptávce po bydlení, protože lidé už nebudou tak vázáni každodenním dojížděním do práce," uvedl ředitel Real Estate Generali Investments Marek Bečička.

A tomu dává za pravdu i výsledek dotazníkového šetření, kde přes čtvrtina lidí uvedla, že se chtějí do budoucna odstěhovat z města a že kvůli současné situaci i změnili zaměstnání. Proto jsou v jejich hledáčku především objekty, kde by měli dostatek svého prostoru k práci.

Doporučujeme:

Hledáte nový byt? Podívejte se na přehled aktuálních projektů

Co je realitní investování a proč je potřebné?

„Ten investor by si měl stanovit svůj investiční plán, svoji strategii a toho se držet. To je základ celého investování. To znamená říct si pro koho tu investici připravuji, komu ji budu pronajímat, kdo je moje cílová skupina a jak ji zaujmout. Je třeba si uvědomit, že na trhu je sousta profesionálních pronajímatelů a s těmi potom budete jako podnikatelé bojovat na tom nájemním trhu,“ upozorňuje Iveta Pauková.

Pokud není nemovitost udržována, ztrácí rychle na hodnotě. To je nejvíce znát u rodinných domů nebo horských dřevěných chat, které už po pár letech vyžadují vyšší náklady na údržbu. Pokud bychom za pár let chtěli dům prodat, je opět nutné počítat s konkurencí na trhu.

Ekonomika se neustále vyvíjí

Ekonomický cyklus i celá ekonomika se v čase proměňuje, a to se pak může odrážet i v ceně nájemného. Proto by si každý měl nejprve promluvit s odborníky, kteří ho s případnými riziky seznámí.

„Ty varianty, které nevyjdou, jsou právě ty situace, kdy to investor v hospodářském útlumu a v těch byznysově slabých letech neutáhne. Příklady s byty v Praze nebo ve městě jsou, kdy nám nájemce přestane platit nájem. Pro pronajímatele je to nepředvídatelný problém, je to riziko, se kterým nejde kalkulovat, je to 50:50. Jediná šance pak je, že může vypovědět nájem. Výpověď je jednostranný právní akt, výpověď bude platná, ale nájemníka z bytu nevystěhuje. Musí jít soudní cestou a podat žalobu, což s sebou nese další náklady,“ popisuje Pauková jeden z příkladů.

Fenomén Airbnb

Krátkodobé bydlení má vždy vyšší výnosnost než to dlouhodobé. Ovšem i tady se ukázalo, že o atraktivní výdělek lze přijít ze dne na den, jak ukázala pandemie.

„Airbnb rozhodně v praxi představoval pro řadu investorů závratné výnosy. Já osobně jsem proti tomu trendu, kdy se míchá krátkodobé rekreační bydlení s dlouhodobým residenčním bydlením. Ideální by byly malé činžovní domy, kdy celý dům bude sloužit pro krátkodobé bydlení, to pak by byla velmi zajímavá investice,“ dodává Pauková.

Podívejte se i na další RADY PRO INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ ZDE.

,,Hypotéku,  odborně řečeno spotřebitelský úvěr na bydlení,  využívají lidé k financování vlastního bydlení nebo k financování nemovitosti, kterou chtějí dále pronajímat, tedy na financování investičního bytu. Právě financování investičních bytů získává na popularitě. Lidé si začínají uvědomovat, že mít nemovitost, kterou teď pronajímám, třeba i zatíženou aktuálně hypotékou, bude v budoucnu jeden z pilířů příjmu na důchod. Statistiky uvádějí, že v našem státě cca 60 % lidí bydlí ve vlastním, v Evropě je trend opačný.Tedy i v tomto směru jdeme do Evropy. V dnešní době je i velká poptávka po rekreačních objektech, chatách. I tady to většinou lidé řeší hypotékou."

Na co lidé dnes nejvíce narážejí, když si chtějí půjčit na bydlení? Jak se situace za poslední rok změnila?

,,S otázkou, že si chci půjčit na bydlení je spojen problém výběru, resp. omezené nabídky nemovitostí. Kdo zaváhá, nemusí řešit financování… Nemovitost je pryč. Důležité je mít před schválený limit, sazbu. Pravidla maximálního limitu jsou dána ČNB. Maximální výše je 9 násobek ročního příjmu a maximální měsíční zadlužení je 45 % příjmu. Nejčastějším problémem dnes vidím u některých bank rychlost, kterou je celý úvěr zpracován. Tady jsou velké rozdíly. Právě v této oblasti se období Covidu podepsalo nejvíce."

Jaké jsou aktuální úrokové sazby?

,,Vzhledem k vývoji inflace jsou dnes sazby velmi příjemné. Hypotéky jsou tím dobrým dluhem. Na trhu se setkáte se sazbou 1,64 % p.a. s pojištěním. Jako velmi příjemnou vnímám sazbu 2,09 %."

Jaké sazby předpokládáte za půl roku? Za rok?

,,Úrokové sazby jsou takové, že není na co čekat. Nějaká spekulace s desetinkou úroku nedává smysl. Já bych se spíše než z pohledu půl roku díval na vývoj z pohledu do voleb a po. Do voleb dobré a pak uvidíme…"

Doporučená fixace úroku na 3,5,8,10 let?

,,Určitě minimálně 5 let. Ale souvisí to s výši hypotéky a dobou splácení. Populární doba je 7 resp. 8 let."

Jaký lze očekávat vývoj hypotečního trhu v druhé vlně koronavirové epidemie?

,,Já jsem pozitivní člověk, já v druhou vlnu nevěřím…  Ale pokud přijde, hypoteční trh se zpomalí. A kdo by věřil, že půjdou sazby dolů, je ještě větší optimista než já…"

Vaše rady a tipy, kde, jak a kdy si zřídit hypotéku?

,,Tak v tom mám jasno, na nic nečekat a obrátit se na toho, kdo tomu rozumí a dá vám odborný pohled na celý trh. I tady funguje nejlépe doporučení okolí. Pokud jsem spokojen se svým kadeřníkem, doporučím ho. Pokud mi k novému bydlení pomůže bezproblémové řešení odborníka, doporučím ho okolí. Já bych za sebe rád doporučil zajímavou investici novostavby Byty Heřmanka v Heřmanově Huti. Bydlení zde umíme zafinancovat s minimálními vlastními zdroji. I to je dnes často poptávané a žádané.  U projektu Byty Heřmanka se s podporou developerské společnosti Gedosta dostane člověk k bydlení s čistým příjem i pod 20 tis. Kč."

Prohlédněte si projekt Byty Heřmanka v našem pořadu Developerské projekty ZDE. 

Jak uvedl hypoteční specialista společnosti Bidli Daniel Horňák, potvrzení zrušení daně z nabytí nemovitostí trh očekával, takže to není žádným překvapením. "Dobrou zprávou je určitě zachování odpočtu úroků hypotéky. Tato možnost je totiž reálně jediným zvýhodněním při pořízení nového bydlení a jejím zrušením by byla znemožněna jakákoliv finanční podpora například pro mladé rodiny," doplnil Horňák.

Podle Martina Březiny ze společnosti Re/Max Alfa již dnes k dani z nabytí nemovitých věcí přistupují zájemci o koupi nemovitosti tak, jako by byla zrušena. "Nemyslím si proto, že by formální zrušení daně vedlo ke skokovému nárůstu zájmu. Naopak, pokud by daň zrušena nebyla, mnoho lidí, kteří si nyní nemovitost koupili, by se dostali do finančních problémů, protože s platbou daně již nepočítají a nejsou na ni připraveni," podotkl Březina.

Ředitel společnosti Bezrealitky Hendrik Meyer uvedl, že rozhodnutí Sněmovny je jednoznačně dobrý krok. Bydlení podle něj patří k základním lidským potřebám a odstraňování bariér na realitním trhu je v této nejisté době záslužné. "Osobně považuji za rozumné i ponechání hypotečních odpočtů. V situaci, kdy většina lidí v Česku stále i přes rostoucí ceny preferuje nákup vlastního bydlení, se jedná o ústupek, který dává smysl. Zvláště když se spolu s očekávaným propadem ekonomiky nejspíš přijde i složitější hospodaření hypotékou zatížených domácností," sdělil Meyer.

Podle jednatele společnosti FérMakléři.cz Jana Boruty zrušení daně z nabytí nemovitých věcí povede k dostupnějšímu bydlení. "Byť by se dalo spekulovat, zda prodávající díky zrušení daně nezkusí zvednout cenu nemovitosti, nepředpokládám, že by to v aktuální situaci nastalo," dodal Boruta.

Sazba daně z nabytí nemovitosti, která v minulosti nahradila daň z převodu, činí čtyři procenta a platí ji kupující. Stát na ni v posledních letech ročně vybral kolem 13 miliard korun. Schillerová označuje daň z nabytí za nespravedlivou. Všechny předchozí pokusy zrušit tuto daň však ztroskotaly. Nepovedlo se to ani loni, kdy to navrhl přímo Senát.

Přečtěte si také:

Sněmovna schválila zrušení daně z nabytí nemovitostí. Zachovala odpočty úroků

Zrušení daně z nabytí nemovitosti vrátilo trh na úroveň před krizí

Nová pravidla České národní banky chtějí zmírnit podmínky hypotéky pro lidi do 36 let, a to úpravou LTV, tedy poměru mezi úvěrem a hodnotou zastavené nemovitosti. Konkrétní čísla centrální banka zatím nesdělila. Podle průzkumu ale pro většinu z nich projednávané zmírnění pravidel nebude stačit. Velká část mladých Čechů totiž ani tak na hypotéku nebude mít dostatečné úspory.

Největší problém u mladých lidí představuje především nenaspořených 20 procent vlastních zdrojů. "Na tuto situaci zareagovalo pár největších poskytovatelů hypoték a za splnění určitých podmínek, mezi které patří bonita, přijatelná úvěrová angažovanost a to, že jde o o prvobydlení, jsou banky schopny poskytnout hypotéku do 90 procent LTV. V určitých případech za stejnou úrokovou cenu jako u 80 procent LTV, ale většinou s úrokovou přirážkou 0,3 procenta nebo dalším zajišťovacím produktem jako například pojištěním schopnosti splácet," řekl dnes ČTK produktový manažer portálu Porovnej24 Aleš Daněk.

Průzkum ukázal na to, že pouze polovina lidí mezi 20 a 36 lety má našetřenou částku vyšší než 100.000 korun. Úspory nad 300.000 Kč má pětina mladých. Polovina z nich si přitom přeje hypotéku od 1,5 milionu do tří milionů korun. Celkem 81 procent respondentů by si ale zároveň přálo, aby jejich měsíční splátky nepřesahovaly 12.500 Kč, doplnil místopředseda představenstva Hypoteční banky Vlastimil Nigrin.

Odhaduje se, že téměř dvě třetiny lidí s hypotékou nejsou schopny tvořit rezervu alespoň 2000 Kč. "Mladí lidé, kteří nemají mnoho volných peněz a po zaplacení hypoteční splátky a nákladů na život neušetří alespoň několik tisíc korun měsíčně, podstupují značná rizika. Ti se v budoucnu dostanou velmi pravděpodobně do velkých potíží. Týká se to až stovek tisíc domácností," komentoval výsledky průzkumu analytik Golden Gate CZ Pavel Ryba.

Zlevňování hypoték je tak logickým krokem v době, kdy klientů ubývá. Banky se snaží udržet si svůj podíl na trhu i celkovou výši poskytnutých hypoték, proto se zvedáním hypotečních sazeb nespěchají. Nezdá se, že by na tom něco změnilo ani zatím poslední zvýšení základních úrokových sazeb, ke kterému přistoupila Česká národní banka (ČNB) na začátku května. Klientů je tak málo, že konkurenční boj bude tlačit i nadále hypoteční sazby dolů.

Kromě bank na současný stav doplácí hlavně zájemci o vlastní bydlení, kteří celkovou potřebnou částku z vlastního dohromady nedají. Kvůli opakovaným zpřísňováním pravidel pro poskytnutí hypotéky ze strany ČNB na koupi bytu dosáhne výrazně méně lidí. Ostatně jasně to dokládají právě statistiky o hypotečním trhu. Ten se jen v prvním letošním čtvrtletí propadl meziročně o jednu třetinu. Jasně se tak projevuje destrukční vliv nových regulací centrálních bankéřů.

Zdroj: EKOSPOL

„Jsem přesvědčený o tom, že je to převažujícím způsobem korekce. Zažili jsme to již před 10 lety. Předpokládám, že v průběhu jara, léta, přibydou jiné účely pro hypotéky, jako jsou výstavby rodinných domů, rekonstrukce, prostě stavební sezóna. Nejčastější účel, pro který jsou dnes hypotéky poskytovány, nebude mít tak silnou váhu. Koupě bytů, případně koupě rodinných domů se skutečně vyčerpaly v závěru třetího čtvrtletí loňského roku. To znamená před tím, než se zásadním způsobem zpřísnily regulace ČNB,“ uvedl Milan Roček, předseda představenstva poradenské společnosti Hyposervis.

Oživení na jaře očekává i vedoucí týmu hypotečních úvěrů Raiffeisenbank Milan Voldřich: „Trh se do velké míry na konci loňského roku vyčerpal a bude chvíli trvat, než se opět nastartuje. Blíží se ale jarní sezóna, kdy je tradičně zájem o hypotéky velký, a to se dá očekávat i v letošním roce. Proti minulým rokům ale hypoteční trh klesne.“

Pokles by ale letos nemusel být nijak dramatický. „Křišťálovou kouli nemáte, nemáme nikdo. Nicméně korekce nemusí být nijak významná. Když se na to podíváme perspektivou nikoliv posledních 5 let, ale posledních 10 nebo 15 let, tak současné počty hypoték i objemy hypoték jsou vysoce nad úrovněmi, kde byly třeba v roce 2006, 2007, 2008. Které byly v té době považovány za opravdu velmi silné. Takže i když přijde korekce o 10, o 15 %, což je asi tak nejčastěji odhadovaný interval, tak se s tím trhem samozřejmě vůbec nic nestane,“ dodal Milan Roček.

Zdroj: Hypoindex.cz

„V závěru minulého roku již banky neměly žádný důvod otálet se zvyšováním sazeb a průměrné sazby se velmi rychle přiblížily k 3% hranici. Objemy hypotečních úvěrů zůstávají relativně silné díky stále rostoucím cenám nemovitostí. Před rokem a půl se do jen mírně nižšího objemu vešlo cca o 10 % více úvěrů,“ doplnil Josef Rajdl, hlavní analytik společnosti Fincentrum.

V posledním měsíci roku 2018 bylo sjednáno 6 565 hypotečních úvěrů, to je o 2 052 smluv méně než v listopadu. Počty podepsaných hypotečních úvěrů klesl i v meziročním srovnání. V prosinci 2017 jich bylo sjednáno 9 351. V prosinci 2018 tedy bylo o 2 786 hypoték méně než za předloňský prosinec.

S počty jdou ruku v ruce i objemy sjednaných hypoték. V prosinci 2018 si lidé přes hypoteční úvěry půjčili 14,935 miliard korun, což je o 4,56 miliardy méně než v listopadu loňského roku. Stejně jako počty, klesly meziročně i objemy. Během prosince roku 2017 si lidé sjednali hypotéky v objemu 20,138 miliard korun. Pokles oproti poslednímu měsíci roku 2018 je tedy značný a činí 5,2 miliardy korun.

Během celého roku rostla průměrná výše hypotéky. V prosinci 2018 pak dosáhla 2 274 871 korun. Klienti bank si tedy půjčují zhruba o 120 tisíc korun víc než v lednu loňského roku.

Zdroj: Hypoindex.cz

Zatímco říjnové statistiky výrazně ovlivnili klienti snažící se na poslední chvíli získat hypotéku s mírnějšími podmínkami, v listopadu už tento efekt pominul. Pokles zájemců o hypotéku bude mít výrazný dopad také na trh s nemovitostmi. Zhruba polovinu klientů developerů totiž dlouhodobě tvoří lidé financující nákup pomocí hypotéky. Banky však opakovaně uvedly, že zpřísněná pravidla pro posuzování bonity klientů znemožní získat hypoteční úvěr pětině až čtvrtině žadatelů. Listopadová data tento pokles zatím potvrzují.

Zdroj: EKOSPOL

V dnešní době nízkých úrokových sazeb se jedná o skvělou investici i formu spoření. Hypoteční úvěr můžete bez problému předčasně splatit i prodejem zastavené nemovitosti.

“Současnou výhodnou úrokovou sazbu si můžete takřka za stejných podmínek zafixovat třeba na 8 let. U hypotéky například na 15 let tak v prvních 8 letech při takové fixaci jdete v podstatě do nulového rizika a je nepravděpodobné, že cena hypotéky bude ve zbylých letech prohrou. Navíc budete mít v ruce jakési právo veta příliš vysoké úrokové sazby v podobě předčasného splacení zdarma.” říká hypoteční specialista Daniel Horňák.

Podívejme se na to nyní řečí čísel. Průměrná inflace byla v říjnu 2,2 %. Průměrná úroková sazba hypotéky byla 2,66 %. Nárůst cen bytů byl 18 %. Pokud odečteme od zhodnocení v podobě růstu cen nemovitosti náklady v podobě úrokové sazby hypotéky a inflace, dostaneme čisté zhodnocení. To činí 13,14 %. Ve výsledku za bydlení s hypotékou neplatíte ani korunu. Plus ročně vyděláte ještě 13,14 %, což u klasického bytu v hodnotě 3 milionů představuje čistý zisk 394 200 Kč.

Ano, za hypotéku zaplatíte za rok asi ještě víc, ale veškeré platby jste de facto jen přesunuli ze svého bankovního účtu do nemovitosti, odkud je kdykoliv můžete vybrat prodejem. Skutečným nákladem je opravdu jen úroková sazba hypotéky (úroky) a inflace. Obojí s přehledem přebíjí růst ceny nemovitosti, takže pokud nemovitost ještě navíc pronajmete, nájem bude váš další čistý zisk.

V Praze se bavíme u průměrného bytu o 200 000 Kč ročně a pokud má nemovitost ještě třeba vytápěnou garáž, počítejte s dalšími 50 000 Kč za rok! Nebereme teď v potaz samozřejmě možné škody nájemníků, jejich platební morálku apod., což zisk o něco málo poníží.

Doba, kdy si člověk mohl vzít 100% hypotéku, je nenávratně pryč. Žadatel musí mít našetřeno minimálně 10 % z ceny nemovitosti. Ideální je mít našetřeno ještě víc, protože s vyššími úsporami klesá úroková sazba hypotéky. Poměr mezi půjčkou, kterou banka nabízí, a hodnotou nemovitostí se označuje anglickou zkratkou LTV. Stoprocentní hypotéku dnes sice žádná banka nenabízí, ale těch alespoň 10 % můžete našetřit třeba během několika měsíců až let před dokončením novostavby. Při podpisu kupní smlouvy stačí obvykle jen záloha ve výši několika desítek tisíc korun a zbytek se řeší až po kolaudaci. Například na byt v hodnotě 5,2 milionu budete potřebovat 50 tisíc korun.

Délka hypotéky se označuje jako období, po které bance dlužíte peníze za poskytnutou hypotéku. Běžně můžete mít dnes hypotéku až na 30 let, ovšem maximálně do 75 let. Každá banka má o něco málo jinou hranici stáří. V případě více spolužadatelů se vychází z věku nejstaršího! Běžně jsou banky ochotné délku měnit i v průběhu splácení. Nicméně nezapomínejte, že nižší splátky délku hypotéky prodlužují a vyšší naopak zkracují. Zbylé splátky lze také jednoduše odmazat předčasným splacením.

Malé doporučení na závěr: Pokud o hypotéce uvažujete, vyzkoušejte si jednoduše spočítat na nové kalkulačce, zdali na hypotéku dosáhnete.

Autor: TVbydlení.cz

Komerční banky tím reagovaly na opakované zvyšování základních úrokových sazeb ČNB, ke kterému došlo zatím naposledy na začátku listopadu. Centrální bankéři tak svými zásahy výrazně ovlivňují hypoteční trh a zprostředkovaně i celý trh s nemovitostmi. 

Autor: RNDr. Evžen Korec, CSc.

Hypoteční zástavní listy jsou cenné papíry, které jsou kryté pohledávkami z hypotečních úvěrů a představují z pohledu investora nadprůměrně bezpečné instrumenty. Novela mimo jiné upravuje režim hypotečních zástavních listů a jejich správu v případě úpadku toho, kdo cenné papíry vydal.

Ministerstvo financí navrhlo hypoteční zástavní listy vyjmout z případného insolvenčního řízení. Norma také upravuje agenta pro zajištění i společného zástupce vlastníků dluhopisů.

Agent pro zajištění je podle ministerstva sjednáván již nyní, jeho úprava v zákoně však dosud chyběla. Jde o zástupce vlastníků dluhopisů, který je zastupuje ve vztahu k zajištění, kdy vlastníci sami nejsou oprávnění jednat, a to ani v průběhu exekučního nebo insolvenčního řízení. V praxi jsou takovým agentem často banky.

Novela reaguje na aktuální situaci na finančním trhu i tím, že do zákona vkládá úpravu dluhopisů se zápornými výnosy, kdy investoři fakticky platí za to, že někomu půjčili peníze. Označují se zpravidla jako "zero bondy". Jen český stát vydal od ledna do července 2016 podle důvodové zprávy státní dluhopisy se záporným výnosem v objemu 60 miliard korun. Zákon bude nově výslovně odrážet situaci, že výnos dluhopisu může být i negativní. Emisní kurz dluhopisu bude moci být vyšší než jeho jmenovitá hodnota.

Zdroj: ČTK

Od října se dá očekávat výraznější ochlazení hypotečního trhu. Komerční banky odhadují, že kvůli zpřísněným pravidlům pro posuzování žadatelů vyžádaných ČNB na hypotéku nově nedosáhne až pětina lidí. Centrální bankéři tak tímto nesystémovým krokem výrazně omezí dostupnost vlastního bydlení a odstřihnou od něj drtivou část střední třídy. Ta na nový byt nedosáhne hlavně ve větších městech a bude se muset spokojit s nájemním bydlením. I to však v posledních měsících výrazně zdražuje, takže za bydlení příliš neušetří.

Hlavní argument centrální banky, proč pravidla opět zpřísnila, je boj proti (neexistující) cenové bublině. Ceny nových bytů opravdu velmi rychle rostou, ale centrální bankéři se pletou v příčině. Tou není ani tak moc převis poptávky nad nabídkou, byť na trhu existuje už minimálně od loňského roku. Zásadním důvodem současného růstu cen je zablokovaný stavební proces, nepovolování nových staveb a také výrazný růst cen stavebních prací. Vždyť jen v Praze se letos prodalo jedenapůlkrát více nových bytů, než kolik se jich začalo stavět. Tento dlouhodobě neudržitelný stav přitom v hlavním městě panuje už několik let. To však přísnější regulace hypoték nevyřeší, pouze omezí dostupnost bydlení pro podstatnou část lidí. Ceny nemovitostí to neovlivní.

V klidu nemohou zůstat ani ty domácnosti, které už si nemovitost na hypotéku pořídily. Nová přísnější pravidla by totiž měla platit také při refinancování hypotečního úvěru, pokud zároveň dojde k navýšení hodnoty jistiny refinancovaného hypotečního úvěru. Problémy tak budou mít hlavně tam, kde si hypotéku brali takzvaně na krev a nemají dostatečné příjmy. Každý by si proto měl urychleně spočítat, zda na hypotéku dosáhne i nyní a pokud mu to nevyjde, tak by si měl začít vytvářet dostatečné rezervy. Jinak by mohl na konci aktuálního fixačního období zjistit, že mu banka hypotéku už nedá. Vzhledem k tomu, že loňských rekordně nízkých hypoték využít kde kdo, dá se předpokládat, že podobných problémů nebude málo.

Mohlo by se pak stát, že se bankám budou hromadit nemovitosti zabavené kvůli neschopnosti žadatelů o refinancování hypotéky dostát novým pravidlům. Teprve pak by u nás nastala ta pravá realitní krize. Jejím původcem by ale nebyl údajně přehřátý realitní trh, ale centrální bankéři a jejich nekompetentní a zbytečné zásahy do hypotečního trhu.

Autor: RNDr. Evžen Korec, CSc.

ČNB i asociace tak reagovaly na Hospodářské noviny, které napsaly, že přísnější pravidla pro poskytování hypoték se týkají nejenom nových smluv, ale platí i pro refinancování stávajících úvěrů na bydlení. Centrální banka ale na svém webu uvedla, že nová pravidla neplatí pro refinancování, pokud není zvýšená jistina hypotečního úvěru.

"Článek HN naznačuje, že snad ČNB měla změnit názor na způsob uplatnění ukazatelů k řízení rizik hypotečních úvěrů i na refinancování těchto úvěrů a že banky o této údajné změně názoru ČNB nevěděly. Banky neměly o čem nevědět. Usnesení doporučení ČNB ze dne 12. června je velmi přesné a nezměnilo se. Banky jsou s ním důkladně seznámeny, a to včetně části týkající se refinancování hypotečních úvěrů," řekl ČTK výkonný ředitel asociace Pavel Štěpánek.

Nové opatření podle analytika Czech Funds Lukáše Kovandy samo o sobě nečiní přechod od banky k bance během doby splácení složitějším. "Pokud tedy nedochází k navýšení jistiny, na které ale opravdu lze legitimně pohlížet jako na nový úvěr. Opatření by tak nemělo nijak zásadně podvázat poptávku po nemovitostech," dodal.

Mluvčí ČNB Markéta Fišerová dnes na webu banky upozornila, že nebude nutné posuzovat, zda žadatel splňuje nové podmínky, pokud při refinancování nebude zvýšená částka hypotečního úvěru. "Pokud však dojde k navýšení hodnoty jistiny refinancovaného hypotečního úvěru, a to zejména o více než deset procent či o více než 200.000 Kč, měla by se tato žádost posuzovat jako nový úvěr," uvedla.

Bez ohledu na nová pravidla by banky podle Fišerové měly při refinancování vždy vyhodnotit, zda se v mezidobí nestaly změny, které zvyšují rizikovost úvěru. "Jde například o podstatné snížení hodnoty zastavované nemovitosti, znatelné zvýšení zadluženosti žadatele nebo výrazné snížení jeho příjmů," dodala. Například z pohledu Raiffeisenbank jde tak v případě refinancování hypotečního úvěru o novou smlouvu. "Je tedy vhodné prověřit, zda u klienta nedošlo ke změnám a zda je schopen úvěr splácet, bez ohledu na to, zda hypoteční úvěr navyšuje či nikoliv," uvedla pro ČTK mluvčí banky Petra Kopecká.

Hypoteční specialista společnosti Chytrý Honza Daniel Horňák míní, že pokud by byly aplikovány nové přísnější pravidla i na refinancované úvěry, zmizelo by konkurenční prostředí mezi bankami. Klient by se podle něj stal rukojmím své banky, která by mu nabídla po konci fixace zcela určitě jinou sazbu než nyní, kdy klient může odejít za lepší nabídkou.

Ředitel serveru Bezrealitky.cz Hendrik Meyer doplnil, že ani toto opatření by však zásadní dopad na trh s bydlením nemělo. Části držitelů hypoték by sice případně nebylo umožněno refinancovat, ale efekt ve formování nabídky či poptávky bychom neočekávali, dodal.

Dluh žadatele o hypotéku by podle doporučení ČNB neměl překročit devítinásobek ročního čistého příjmu a na splátku dluhu má vynakládat maximálně 45 procent měsíčního čistého příjmu. Centrální banka již loni v dubnu doporučila bankám neposkytovat hypotéky nad 90 procent ukazatele LTV (poměr výše úvěru k hodnotě zástavy) a omezit i hypotéky nad 80 procent. Takových mohou banky poskytnout jen 15 procent.

Zdroj: ČTK

Banky proto zaznamenaly v posledních týdnech nárůst zájmu o hypotéky o dvacet až třicet procent proti jiným měsícům. Od tohoto měsíce pak očekávají jejich pokles.

"Počet nových hypoték byl v srpnu a v září ve srovnání s červencem o třetinu vyšší," řekl ČTK mluvčí České spořitelny Filip Hrubý. Vlivem přísnějších pravidel, která začínají dnes platit, na hypotéku podle jejích analýz nemusí dosáhnout až čtvrtina stávajících zájemců, a to zejména obyvatel Prahy, Brna a Olomouce. Předpokládá, že vlivem přísnější regulace, rostoucích cen nemovitostí a nedostatku nových bytů klesne počet nových hypoték ve čtvrtém čtvrtletí až o třetinu.

Zdroj: ČTK

Výše dluhu žadatele o hypotéku by nově neměla překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu. Žadatel by měl současně na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 procent svého měsíčního čistého příjmu.

Podle České bankovní asociace nesplní nová pravidla zhruba pětina lidí, kteří hypotéku ještě loni dostali. Střední třída s příjmem v domácnosti pod 30.000 Kč můžou na hypotéku zapomenout.

V následujících měsících by mohl vzrůst zájem o menší byty nebo nemovitosti z méně atraktivních a tedy levnějších lokalit. A zároveň dojde, díky zpřísnění pravidel ze strany ČNB, ke zdražení nájemného hlavně ve větších městech.

Autor: TVbydleni.cz

Podobná aktivita na hypotečním trhu se dala čekat. Lidé si užili v červenci dovolenou a poté se hned vrhli na vyřizování hypoték. Od října totiž začnou platit zpřísněná pravidla vynucená Českou národní bankou (ČNB), která by mohla od tohoto typu financování nemovitostí odstřihnout až pětinu zájemců.

Mnohem zajímavější proto budou čísla za září, kdy by se mělo hypoteční šílenství projevit naplno. Banky už nyní potvrzují, že zájemců v těchto dnech evidují výrazně více. Kdo vážně uvažuje o koupi nemovitosti a chce její pořízení financovat pomocí hypotéky, neměl by více váhat. Pro využití současných mírnějších pravidel má opravdu posledních pár dnů. Do banky se všemi potřebnými dokumenty musí dorazit nejpozději do konce příštího týdne. Od toho následujícího už budou platit výrazně horší podmínky pro získání hypotéky.

Centrální bankéři svými nesystémovými a zbytečnými zásahy způsobí to, že na vlastní bydlení nedosáhnou už ani domácnosti patřící do střední třídy. Zcela bez šance na hypotéku zůstane také většina mladých lidí a rodin. Vždyť jen na průměrný byt v Praze, jehož cena dosahuje 6,7 milionu korun, musí zájemce o hypotéku složit minimálně 1,34 milionu korun. Od října budou banky také muset posuzovat, zda má dostatečný příjem. Ten by v případě průměrného bytu musel přesahovat padesát tisíc korun čistého měsíčně, o čemž si spousta domácností může nechat jen zdát.

Spousta potenciálních zájemců, kteří by zvažovali koupi vlastní nemovitosti, tak zůstane odkázaná na nájemní bydlení.

Autor: RNDr. Evžen Korec, CSc.

Aby však stihli získat hypotéku za současných podmínek, moc času jim nezbývá. Podle doporučení České národní banky (ČNB) banky od října výrazně zpřísní posuzování žadatelů o hypotéku a jejich finančních možností. Očekává se, že na hypotéku tak od podzimu nedosáhne zhruba pětina zájemců.

Zatímco v červnu krátce po oznámení nových přísnějších pravidel zájem o hypotéky vzrostl, což dokládá letošní nejvyšší objem poskytnutých hypoték (19,38 miliardy korun), tak v červenci jakoby si i zájemci o bydlení vybrali dovolenou. Do bank pro hypoteční úvěr si jich našlo cestu výrazně méně, než před začátkem letních prázdnin.

Autor: RNDr. Evžen Korec, CSc.

Od 1. července začala na Slovensku platit zpřísněná pravidla pro poskytování hypoték. Lidé se tedy ještě chtěli předzásobit a získat ještě na poslední chvíli úvěry na bydlení za starých podmínek, protože podle těch nových už někteří hypotéku nedostanou.

Nová nařízení Národní banky Slovenska jsou podobná těm, které zavádí Česká národní banka s platností od 1. října – stanovují mimo jiné maximální limity, kolik může činit splátka dluhu z měsíčního disponibilního příjmu (tzv. hodnota DSTI) a jaká může být maximální celková hodnota dluhu žadatele s ohledem na jeho čistý roční příjem (tzv. hodnota DTI).

Slováci jsou tedy s platností takových omezení tři měsíce napřed a tak lze z jejich vývoje usuzovat, jak se bude situace na trhu hypoték a bytů vyvíjet zanedlouho v Česku. I u nás se dá očekávat boom hypoték, který vyvrcholí v září, následovaný propadem od října, kdy začnou platit nová omezení. Lidé totiž v té době budou mít hypotéky nasmlouvané z předchozího období, ještě bez nových omezení, a pořídí díky nim byty, které ještě budou na trhu dostupné. Pak objem nových hypotečních úvěrů s největší pravděpodobností poklesnou. Ke snížení cen nemovitostí ale snížení poptávky nepovede.

Zdroj: EKOSPOL

Zatímco ještě na přelomu předloňského a loňského roku dosahovala průměrná úroková sazba u hypoték podle ukazatele Fincentrum Hypoindex 1,77 procenta, letos v červnu vyskočila až na 2,49 procenta. V dubnu a květnu se pohybovala dokonce na úrovni 2,51 procenta. Červnový mírný pokles po předchozím osmiměsíčním růstu způsobil hlavně boj bank o poslední větší skupinu klientů, kteří budou chtít získat hypoteční financování před avizovaným říjnovým výrazným zpřísněním podmínek pro získání tohoto typu úvěru.

Bankéři tvrdí, že zpřísněné podmínky vyloučí z možnosti získat hypotéku zhruba pětinu zájemců. Zároveň se očekává, že s opakovaným zvyšováním základní úrokové sazby se hypoteční sazba už na konci roku dostane přes tříprocentní hranici. Bude tak takřka dvojnásobná, než na začátku loňského roku.

Autor: RNDr. Evžen Korec, CSc.

Na příliv posledních zájemců o hypotéku se tak chystají i banky, které připravily spoustu letních akcí. Už na začátku prázdnin představily nejvýznamnější bankovní domy speciální nabídky, výjimkou nejsou hypoteční sazby snížené o výrazné desetiny procentního bodu či možnost až s několikaletým předstihem zafixovat budoucí hypotéku. To všechno se paradoxně děje i poté, co ČNB na konci června opět zvýšila základní úrokovou sazbu. Komerční banky tak, alespoň co se hypoték týče, jdou proti směru vytyčenému centrálními bankéři.

Důvod je pochopitelný: obavy, že nová zpřísnění nařízená ČNB platná od podzimu odříznou od hypotéky další obrovské množství zájemců. Podle odhadů některých bank by hypotéku podle nových pravidel nemusela získat až pětina zájemců.

Zdroj: EKOSPOL

Už předchozí kroky vedly ke zpomalení hypotečního trhu, který dokonce po dlouhé době začal klesat. Podle aktuálních dat ukazatele Fincentrum Hypoindex v květnu zájem o hypotéky nepatrně klesl. Dá se očekávat, že pokles se bude od podzimu, kdy vejdou v platnost nová pravidla ČNB, ještě více prohlubovat.

Nová opatření totiž vČýrazně omezí možnost pořídit si vlastní bydlení. Vyřadí z možnosti získat hypoteční úvěr poměrně silnou skupinu lidí ze střední třídy. Nedostupné budou hlavně byty ve větších městech.

Zdroj: EKOSPOL

Současná vláda v demisi chce půjčit mladým lidem do 36 let až dva miliony korun na nový dům a 1,2 milionu na nový byt. Úroková sazba bude 1% s dobou fixace 20 let s tím, že splatnost se může výjimečně prodloužit až na 25 let.

Návrh Ministerstva pro místní rozvoj schválila vláda. Příjem žádostí bude zahájen 15. srpna.

Pozitivní změnou je také zvýšení státní půjčky až na 80 procent hodnoty nemovitosti oproti původním 50 procentům. Ale zásadním problémem zůstává objem peněz, který na tuto podporu vyčlenila vláda ze Státního fondu rozvoje. Pro letošní rok počítá s 650 miliony korun, v následujících letech pak o jednu miliardu korun navíc. Vzhledem k tomu, že loni komerční banky poskytly hypotéky za 224 miliard korun, je tohle jen nepatrná částka z celkového objemu hypotečního trhu.

Že je nastavená výše státní hypotéky dost malá, dokládá i průměrná výše hypotéky poskytnuté komerčními bankami. Ta na konci loňského roku vzrostla na 2,15 milionu korun, přičemž nad dvoumilionovou hranicí se drží nepřetržitě od listopadu 2016.

Autor: TVbydleni.cz

Jedním z očekávaných opatření je stanovení maximálního limitu pro poměr celkového dluhu (tedy včetně všech dalších dluhů z jiných úvěrů, kreditních karet apod.) žadatele o úvěr k jeho ročním čistým příjmům (tzv. DTI) na hodnotě 9. To znamená, že výše úvěrů by mohla činit maximálně 9násobek čistého ročního příjmu žadatele (v případě manželů nebo párů ve společné domácnosti by se počítal příjem celkový). Toto opatření ale odřízne od možnosti získat hypotéku pro vlastní bydlení významnou skupinu: mladé rodiny a dobře vydělávající střední třídu.

Nové opatření, v kombinaci s již fungujícími omezeními, zkomplikuje život mladé rodiny se slušným příjmem. Pro výpočet si vezmeme rodinu s jedním malým dítětem, kde otec je zaměstnanec středního managementu a matka zůstává na rodičovské. Dohromady mají čistý měsíční příjem 35 tisíc korun. Rádi by se přestěhovali do vlastního bydlení, kde by zůstali natrvalo. Logicky proto chtějí větší byt, protože počítají s pořízením minimálně ještě jednoho dalšího dítěte. S daným čistým příjmem by mohli (v případě, že nemají žádný jiný úvěr, který by se počítal do limitu DTI) získat hypotéku maximálně ve výši 3,36 milionu korun. Za to nyní v Praze žádný větší byt určitě nekoupíte. Průměrná cena nového bytu v hlavním městě se  podle dat vyšplhala už na 6,7 milionu korun.

Výše hypotéky však již nyní nesmí podle doporučení ČNB tvořit celou hodnotu nemovitosti, ale maximálně 80–90 %, zbylou část musí žadatel dodat ze svých zdrojů. Pokud by tedy uvedená maximální hypotéka tvořila 80 % hodnoty nemovitosti, mohla by rodina pořídit byt v hodnotě 4 200 000 – ale 840 000 korun by musela dodat ze svých zdrojů, které už by nesměly být úvěrové!

Když se podíváme na aktuálně nabízené byty s dispozicí 3+kk, které jsou pro začínající rodinu většinou dostačující, tak jejich průměrná cena vychází na 7,6 milionu korun. Ani s dostatkem vlastních zdrojů pro složení základní 20procetní jistiny by tedy modelová rodina nemohla dosáhnout.

Autor: RNDr. Evžen Korec, CSc.

Po zpřísnění pravidel pro poskytování hypotečních úvěrů, ke kterým již ze strany ČNB došlo (zvýšení úrokových sazeb, omezení výše hypotéky do maximálně 80 až 90 procent ceny nemovitosti, a to ještě jen pro omezené množství hypoték za rok, zároveň nemožnost dofinancovat zbylou část jiným úvěrem), se totiž centrální banka chystá k dalším krokům, které ovlivní hypoteční trh.

Guvernér ČNB Jiří Rusnok už před časem uvedl, že prognóza ČNB letos počítá ještě s jedním zvýšením základních úrokových sazeb. Bylo to už ostatně ve hře na zasedání ČNB nyní. Návrh neprošel, když pro hlasoval jen jeden centrální bankéř. Ale na tom, že zvýšení přijde během druhého pololetí, panuje mezi ekonomy a analytiky poměrně jasná shoda. Každé zvýšení úrokových sazeb samozřejmě splátky hypotečního úvěru prodražuje, očekává se, že hodnota úrokové sazby hypoték by se ke konci roku mohla přiblížit až k 3 %.

Jiné omezení ale může přijít ze strany ČNB ještě dříve. Už nyní na květnovém zasedání má totiž rozhodovat o možném zavedení tzv. příjmových stropů pro žadatele o hypotéky. Výsledek má oznámit 12. června a hovoří se o tom, že spíše než „zda“ stojí otázka, od kdy budou stropy zavedeny.

Nařízení s největší pravděpodobností (detaily zatím ČNB tají, ale v minulosti už o některých opatřeních centrální bankéři hovořili) plánuje zavést dva limity: Dluh žadatele o hypotéku nebude moci být vyšší než 8násobek jeho ročního příjmu a zároveň splátka všech jeho dluhů nebude smět být vyšší než 40 procent měsíčního disponibilního důchodu. To učiní hypotéky nedostupné pro další část lidí, zejména těch mladých.

Obdobné opatření, kdy žadatel o hypotéku musí prokazovat svou finanční stabilitu, zavedla již například Národní banka Slovenska. Ta ale alespoň uvolnila kritéria pro mladé – lidé do 35 let, jejichž příjem nepřesahuje 1,3násobek průměrného příjmu, se budou moci zadlužit až do výše 9násobku svého ročního příjmu. O podobné úlevě pro mladé lidi prý u nás ale ČNB dle dosavadních vyjádření neuvažuje a zmiňovaný limit osminásobku ročního příjmu plánuje uplatňovat na všechny bez rozdílu.

Pokud tedy zvažujete koupi bytu a žádost o hypotéku, nerozmýšlejte se moc dlouho. Již brzy se může stát, že vás vyjde ještě dráž nebo že se k hypotéce nedostanete vůbec.

Autor: RNDr. Evžen Korec, CSc.

Růst hypotečních sazeb z rekordních minim se dal čekat a bylo jen otázkou času, kdy k němu dojde. Nakonec přišel na přelomu roku a dosud se nezastavil. Naopak pokračuje, což se naposledy projevilo, když komerční banky okamžitě zareagovaly na únorové zvýšení základních sazeb ČNB a přenesly tento krok i na hypotéky. Jejich zdražení však zatím není nijak zásadní, vždyť například před pěti lety dosahovala průměrná hypoteční sazba 3,17 procenta.

Mnohem větší problém, který výrazně ovlivňuje dostupnost bydlení, je růst cen bytů všech kategorií. Nemohou za něj stavební firmy a developeři, ale úředníci (nejen) stavebních úřadů. Povolování nových staveb totiž u nás v posledních měsících takřka zamrzlo, nových bytů v nabídkách developerů je tak nejméně za celou dekádu. Průtahy s vyřizováním potřebných povolení navíc přípravu staveb neúměrně prodražují, podle propočtů vzroste cena bytu kvůli složité byrokracii a nedodržování správních lhůt v průměru o deset procent. To při současných cenách bytů znamená zdražení o stovky tisíc korun.

Jedinou cestou, jak opět zpřístupnit vlastní bydlení lidem je okamžitě odblokovat zaseknutý proces povolování staveb. Developeři mají v zásobě projekty s desítkami tisíc bytů, které trh více než potřebuje. Bohužel mnohé plány jsou stále pouze na papíře a jejich realizace je stále v nedohlednu, a to často i více než deset let od prvotního záměru. Tento stav je dlouhodobě neudržitelný, a pokud se brzy přístup k povolování staveb nezmění, tak stát bude muset začít řešit závažnější problém: rostoucí počet lidí a rodin, které nemají kde bydlet.

Zdroj: EKOSPOL