Zvýšení nájemného dokáže nepříjemně překvapit a někdy k tomu stačí jediný e mail od pronajímatele. Ne každé zdražení je ale automaticky v pořádku. Český zákon jasně stanovuje, kdy může majitel bytu nájem zvýšit jednostranně, jaké limity musí dodržet a kdy má nájemník právo se bránit. Přehledně vysvětlujeme, jaká pravidla platí, na co si dát pozor v nájemní smlouvě a jak postupovat, pokud se zvýšením nesouhlasíte.
Shrnutí článku v bodech:
Pronajímatel nemůže zvyšovat nájem libovolně jen oznámením, pokud to není výslovně sjednáno ve smlouvě.
Bez zvláštní doložky může nájem zvýšit max. o 20 % za tři roky, nejdříve po 12 měsících a jen do výše obvyklého nájemného v místě.
Pokud je ve smlouvě inflační nebo indexační doložka, může nájem růst automaticky podle inflace, ale pronajímatel musí doložit výpočet.
Nájemník nemusí vyšší nájem platit automaticky – má právo nesouhlasit a chtít vysvětlení.
Zákon má přednost před smlouvou. Neplatná ujednání (např. zákaz trvalého pobytu) neplatí, i když jsou podepsaná.
Trvalý pobyt v nájemním bytě nevyžaduje souhlas pronajímatele a nezakládá žádná vlastnická práva.
Základním pravidlem je, že nájemné nelze zvyšovat libovolně. Pokud nájemní smlouva neobsahuje žádnou speciální doložku o zvyšování nájmu, řídí se vše občanským zákoníkem.
Pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného pouze:
písemně,
nejvýše jednou za 12 měsíců,
maximálně tak, aby součet zvýšení nepřesáhl 20 % za poslední tři roky,
a pouze do výše obvyklého nájemného v daném místě a čase.
Nestačí tedy stručná věta typu „od příštího měsíce platíte o 2 000 Kč víc“. Návrh musí obsahovat konkrétní částky, zdůvodnění a srovnání s tržním nájemným, aby měl nájemník možnost posoudit, zda je požadavek oprávněný.
Jiná situace nastává v okamžiku, kdy je ve smlouvě tzv. inflační doložka nebo ustanovení o indexaci nájemného. V takovém případě se strany už při podpisu smlouvy dohodly, že se nájem bude pravidelně upravovat podle konkrétního indexu (nejčastěji inflace dle ČSÚ).
Pokud je doložka:
jasně formulovaná,
uvádí konkrétní index,
a stanoví periodu přepočtu,
může pronajímatel nájem zvýšit automaticky, obvykle pouze oznámením s výpočtem. Zákonný limit 20 % za tři roky se zde zpravidla neuplatní, protože nejde o nový návrh, ale o naplnění dohody ze smlouvy.
To je realita, která se nájemníkům nemusí líbit, ale právně obstojí.
Zásadní chyba je začít vyšší nájem platit automaticky, aniž by si nájemník ověřil, zda je vše v souladu se zákonem nebo smlouvou.
Správný postup:
Zkontrolujte nájemní smlouvu – zda obsahuje inflační nebo jinou zvyšovací doložku.
Ověřte, zda pronajímatel dodržel časové a procentní limity.
Zjistěte si obvyklé nájemné v okolí (inzerce, realitní servery).
Pokud nesouhlasíte, odpovězte písemně, věcně a konkrétně uveďte důvody.
Pokud ke shodě nedojde, existuje i soudní cesta, která může určit výši nájemného nezávisle.
Důležitá informace pro nájemníky: zákon nelze obejít smlouvou. Pokud je ve smlouvě ujednání, které je v rozporu s občanským zákoníkem, je neplatné a to i když jste ho podepsali.
Typickým příkladem jsou:
nepřiměřené způsoby zvyšování nájmu,
nebo zákaz zřízení trvalého pobytu v bytě.
K přihlášení k trvalému pobytu není potřeba souhlas pronajímatele a žádná smluvní klauzule to nemůže změnit. Trvalý pobyt navíc nezakládá žádná vlastnická práva k bytu.
Zvýšení nájemného není automaticky nelegální, ale nikdy by nemělo proběhnout bez kontroly. Klíčem je znát obsah vlastní smlouvy a základní zákonná pravidla. Nájemní vztah je sice soukromoprávní dohoda, ale zákon v něm nájemníka chrání více, než si mnozí myslí. Kdo se ozve včas, písemně a s argumenty, má reálnou šanci se proti neoprávněnému zdražení bránit a často i uspět.
Rekreační nemovitosti v Česku zůstávají v posledních letech velmi žádané a jejich ceny nadále rostou. Nejnovější analýzy ukazují, že chaty a chalupy během letošního roku opět zdražily a zájem kupujících se soustředí především na atraktivní horské lokality. Významnou roli hraje také technický stav budovy a možnost celoročního využití.
Česká národní banka reaguje na rostoucí objem rizikových úvěrů určených na investiční bydlení a představila doporučení, která mají zpřísnit poskytování investičních hypoték. Nové limity se mají dotknout žadatelů kupujících třetí a další nemovitost nebo byt určený k pronájmu. Zpřísnění míří především na výši úvěru vůči hodnotě nemovitosti i celkovou zadluženost domácností.
Hnutí ANO představilo plán na zavedení bezúročných půjček a zvýhodněných hypoték pro mladé rodiny či vybrané profese. Ekonomové ale varují, že tento krok může paradoxně zhoršit dostupnost bydlení. Pokud stát posílí poptávku, aniž by podpořil výstavbu, může výsledek znamenat další růst cen na už tak napjatém trhu.
