Nové byty s dispozicí 4+kk a větší dnes tvoří v Praze jen přibližně desetinu nabídky novostaveb. Nejde přitom o to, že by o ně rodiny neměly zájem. Hlavní překážkou je jejich vysoká celková cena a dražší hypoteční financování. Zatímco před deseti až patnácti lety byly velké byty běžnou součástí developerských projektů, dnes se z nich postupně stává prémiové bydlení dostupné užšímu okruhu kupujících.
Shrnutí článku v bodech:
- Byty 4+kk a větší tvoří v Praze už jen přibližně desetinu nabídky novostaveb.
- Hlavní bariérou pro rodiny je především vysoká celková cena velkého bytu a dražší hypoteční financování.
- Zatímco před zhruba dvanácti lety stál nový byt 4+kk kolem 7 až 8 milionů korun, dnes se cena často blíží 20 milionům.
- Za atraktivní variantu rodinného bydlení je považováno dobře navržené 4+kk o ploše přibližně 90 až 100 m².
- Rodiny dnes sledují nejen počet pokojů, ale také úložné prostory, soukromí, balkon, terasu či zahradu a kvalitu okolí.
- Vývoj trhu ukazuje, že velké byty nemizí kvůli nezájmu, ale hlavně kvůli zhoršující se dostupnosti pro běžné domácnosti.
Vývoj je dobře vidět na pražských novostavbách. Přibližně před dvanácti lety se podle tiskové zprávy cena nového bytu 4+kk pohybovala kolem 7 až 8 milionů korun. Dnes se podobné dispozice často dostávají až k hranici 20 milionů korun.
Právě celková částka je pro rodiny rozhodující. I když mohou akceptovat vyšší cenu za metr čtvereční, u většího bytu se konečná cena rychle dostává nad možnosti běžného rodinného rozpočtu.
Za atraktivní velikost pro rodinné bydlení je podle odborného pohledu zmiňovaného v tiskové zprávě považováno kompaktní 4+kk o ploše přibližně 90 až 100 m². Cenová hranice kolem 17 milionů korun už dnes může představovat zajímavější nabídku ve srovnání s částí pražského trhu, kde podobné byty začínají na 18 až 22 milionech korun.
Samotná dispozice ale podle developerů nestačí. Důležitou roli hraje také dostatek úložných prostor, soukromí jednotlivých členů domácnosti, venkovní prostor nebo bezpečné okolí domu.
Rodiny proto stále častěji hledají byty s balkonem, terasou nebo zahradou a sledují také kvalitu veřejného prostoru a občanské vybavenosti v okolí.
Vývoj pražského trhu tak ukazuje, že velké byty nezmizely kvůli nezájmu kupujících, ale především kvůli jejich dostupnosti. Vyšší ceny nemovitostí společně s náklady na financování zužují okruh domácností, které si mohou větší novostavbu dovolit.
Pro developery i kupující tak bude stále důležitější hledat rovnováhu mezi velikostí, dispozicí, kvalitou okolí a konečnou cenou, která ještě zůstane pro rodiny dosažitelná.
Zájemci o vlastní bydlení se dalšího zlevňování hypoték zatím nedočkali. Průměrná nabídková sazba v září dosáhla 5,51 procenta a roste už šest měsíců v řadě. Vývoj je výrazným obratem proti začátku letošního roku, kdy se sazby postupně přibližovaly k hranici pěti procent. Vyšší úročení se přitom promítá přímo do měsíčních splátek domácností.
Vývoj cen nájemního bydlení v Česku přinesl ve druhém čtvrtletí 2026 zajímavý obrat. Přestože celorepublikové průměrné nájemné vzrostlo o 1,2 % na 343 Kč za metr čtvereční, v Praze i naprosté většině krajských měst ceny mezikvartálně klesaly. Výjimkou byly Pardubice, Ostrava, Olomouc a Středočeský kraj. Dlouhodobý pohled je však jednoznačný. Nájemní bydlení je dnes více než dvakrát dražší než v roce 2014.
Český hypoteční trh po silném začátku roku zpomaluje. Výraznou roli v tom hrají přísnější pravidla pro investiční hypotéky, která platí od dubna. Řada investorů si financování zajistila ještě před jejich zavedením, nyní ale zájem o nové úvěry klesá. Podle odhadů z trhu mohla nová regulace snížit poptávku po investičních hypotékách přibližně o deset procent.
