Bankovní rada České národní banky zvýšila úrokové sazby o 1,25 procentního bodu. Základní úroková sazba tak stoupla na 7 procent. Takto vysoko byla naposledy v roce 1999. Důvodem je především stoupající inflace umocněná válkou na Ukrajině. Podle odborníků se takový růst dal očekávat. Jak na současnou situaci reagovat, pokud již hypotéku máte i pokud o ní teprve uvažujete, jsme se zeptali hypotečního specialisty.
Růst úrokových sazeb centrální banky nabírá od začátku roku velmi rychlé tempo. ČNB tak reaguje na určitá rizika doma i v zahraničí. Mezi ně patří prudké zdražení energií v souvislosti s obavami o zastavení dodávek z Ruska, slabší kurz koruny, hrozba ukotvenosti inflačních očekávání a vývoj rozpočtové politiky. Nejistotami jsou také další vývoj války na Ukrajině a budoucí nastavení úrokových sazeb v zahraničí. Od sazeb se odvíjejí úroky bankovních vkladů a úvěrů. Podnikům vyšší úroky způsobují dražší úvěry na investice a provoz, domácnostem zase dražší půjčky na bydlení.
Tak, jak se zvyšuje základní úroková sazba v ekonomice, rostou úroky na hypotékách. A to jak na nových, tak i na splácených, kterým letos končí fixace.
„Pokud Vás čeká konec fixace v následujících 12 měsících, určitě na nic nečekejte a požádejte banku o nové podmínky a nabídku sazeb na další období. Poté rychle podepište dodatek, pokud tedy bude nabídka rozumná. Pokud vás čeká konec fixace v průběhu 12 až 24 měsíců, tak se nabízí několik scénářů. Upřímě ale bohužel momentálně nikdo neví, co se za tak dlouhou dobu bude dít," říká Tomáš Rusňák, jednatel společnosti TAURUM finance. „Vhodné je kontaktovat hypotečního specialistu a vše s ním probat. Takový odborník se na věc dokáže podívat s větším nadhledem, vysvětlit vám vše v kontextu vaší životní situace a zárvoveň vhodně poradit. Každý případ je totiž individuální," dodává.
To, že letos porostou úrokové sazby a že to bude v hypotečním světě velmi napnuté, předpovídali odborníci dlouho dopředu. Řídili se stavem ekonomiky, postcovidovým vývojem a následnou invazí na Ukrajinu. Kdo neposlechl varování ekonomů a včas si nesjednal výhodnější cenu hypotéky, tak bude mít nejspíš se splácení problémy.
„Je potřeba se na tento problém podívat z pohledu potřeby každého člověka. Pokud tedy potřebuji vyřešit svou životní situaci, tak bych se spíš zabýval tím, zda na to mám připravené peníze a jestli mám dostatečnou bonitu na to, abych získal hypotéku. Bonitou je myšleno prokazatelnost a výše příjmů a bezproblémové úvěrové registry dlužníků. Pak je vhodné se dívat na to, kde jsou úrokové sazby nebo ceny nemovitostí. Hypotéka, respektive nemovitost přece není produkt, který si jdu koupit jen proto, že je levný. Takže pokud si to vaše situace žádá a banka vám půjčí, je to v pořádku. Ideální je vycházet z komplexního finančního plánu, který Vám odhalí slabá místa a ukáže, zda je pro vás v současné chvíli vhodné pořizovat si vlastní bydlení s ohledem na další cíle, které máte," radí Tomáš Rusňák.
Rezervace úrokové sazby se pohybuje mezi 30 až 50 dny. Po takovou dobu jsou banky schopné garantovat podmínky úvěru. Během této doby je potřeba rozběhnout žádost o hypotéku a zkompletovat veškeré podklady, aby bylo možné hypotéku schválit a podepsat.
„Pokud se bavíme o fixaci úrokové sazby u hypotéky, tak tu lze běžně zřídit od 1 roku po 15 let. Pokud bychom se měli bavit o tom, na jak dlouhou dobu si současnou úrokovou sazbu zafixovat, tak si myslím, že v současné chvíli doporučuji klidně delší fixaci u hypotéky, pokud je tedy stejná anebo lepší než krátká fixace, což aktuálně mají téměř všechny banky na trhu. Osobně bych se přikláněl i k desetileté. Zastávám v tomto případě konzervativní wealth protection strategii a snažím se ochránit klienta před případným dalším navyšováním sazeb. Je dobré pracovat s mnoha scénáři a vycházet z předpokladu, že i když si vezmu desetiletou fixaci a například za dva nebo tři roky budou úrokové sazby mnohem níž než dnes, budu se moci domluvit se svojí současnou bankou na snížení úrokové sazby v průběhu rozběhnuté fixace. Pokud by na to banka nechtěla přistoupit, mohu úvěr snadno a levně refinancovat u jiné banky. Toto mi umožňuje současná úprava Zákona o spotřebitelském úvěru a vzhledem k tomu, že si to banky uvědomují, tak jsou a budou ochotné vyjednávat o snížení úroků, aby nepřišly o klienta," říká Tomáš Rusňák.
„Na hypotéku dosáhne téměř kdokoliv, ale jde samozřejmě o výši hypotéky, kterou lze získat. Pokud se mám bavit o průměrné hypotéce ve výši 3,5 milionu Kč, tak splátky dělají cca 20 tisíc Kč. Abych mohl získat takovou hypotéku, potřebuji příjmy kolem 45 tisíc Kč. Samozřejmě za předpokladu, že nemám vůbec žádné další dluhy," uvádí Tomáš Rusňák a dodává: „Současná výše úrokových sazeb v kombinaci s vysokými cenami nemovitostí bohužel vede k tomu, že stále více lidí na potřebnou výši úvěru nedosáhne, a tak jim nezbývá nic jiného, než slevit ze svých požadavků, nebo s vlastním bydlením počkat do doby, než úrokové sazby opět klesnou na přijatelnou úroveň."
Zvyšování hypoték a s tím související nedostupnost vlastního bydlení přinutilo spoustu lidí uvažovat nad nájemním bydlením.
„Záleží na úhlu pohledu. Bavíme se o tom, zda je ekonomicky výhodnější půjčit si cihly, nebo peníze. Český investor a bývalý bankéř Radovan Vávra na to má jednoduchý výpočet. Pokud si dokážu pronajmout nemovitost za méně než 5 % její ceny (myšleno, že roční nájem je menší než 5 % ceny nemovitosti), dlouhodobě se vyplatí nemovitost pronajmout. Pokud je roční nájem vyšší než 5 % z ceny nemovitosti, vyplatí se nemovitost koupit," říká Tomáš Rusňák.
Pražská developerská společnost aktuálně pracuje na přípravě bytových projektů ve 12 lokalitách v metropoli. Celkem by tam mělo v budoucnu vyrůst až 8 tisíc městských nájemních bytů. U některých menších projektů již byl vybrán projektant a u dalších jsou vyhlášené tendry nebo architektonické soutěže. PDS je příspěvkovou organizací hlavního města.
Ačkoli se celý svět potýká s koronavirovou pandemií, realitního trhu se to ani nedotklo, ba naopak. Za posledních 12 měsíců uzavřeli lidé dosud nejvíce hypotečních smluv. Řada z nich pak dá na lákavou nabídku bank, které slibují výhodnou úrokovou sazbu a už si nezjišťují potřebné detaily. „Lidé jsou z toho zmateni a mojí prací je ukázat jim, jak trh funguje, jaké jsou jejich reálné možnosti a řadu z nich musím vyvést z omylu,“ komentuje situaci hypoteční specialista Tomáš Rusňák.
